№17 (114) от 22 мая 2024 г.
История с возведением высоток на месте бывших теплиц совхоза «Коммунальник» получила развитие на заседании комитета облсовета по градостроительной деятельности и транспорту. Депутаты и приглашенные жители частного сектора попытались разобраться в том, насколько законно происходит строительство нескольких высоток, и не получит ли город очередной «карточный домик» – ведь дома будут располагаться рядом с рекой. Отбиваться от вопросов главный архитектор области лично не стал – прислал своего заместителя.
Было три, стало пять
Замначальника областного управления градостроительства Наталья Анненкова вкратце напомнила, что полномочия по землям были переданы в область с 2015 года. А история с земельным участком, на котором планируют строить высотки, началась в 2013 году, когда землями распоряжался муниципалитет. Земля была продана на аукционе для погашения долгов тогда еще существовавшего предприятия – совхоза «Коммунальник».
Для лучшего понимания Наталья Анненкова разбила вопрос на две составляющие. Первое – это защита предприятия «Зеленстрой», которое вошло в пролом году как структурное подразделение в состав «Спецавтобазы». Область никаким образом повлиять на действия города в этой сфере не может, так как только муниципалитет решает судьбу структурного подразделения своего же предприятия.
Второе – это сама стройплощадка. По генплану данный участок отнесен к зоне застройки многоквартирными домами. Разрешение на строительство было выдано еще в 2013 году. Причем разрешение выдавалось на пять высоток! Это сообщение стало неожиданностью для пришедших на комитет жителей, потому что до этого во всех документах и ответах чиновников фигурировали лишь три дома. Оказывается, теперь уже речь идет о трех 17-этажных домах, одной 16-этажке и одном доме с переменной этажностью 12-14 этажей. Разрешение на строительство предполагало поэтапную реализацию проекта: 5 домов – 5 этапов. Этапом в строительстве считается объект, который может быть введен в эксплуатацию независимо от других. Поэтому в профильном департаменте не видят оснований не выдавать разрешений для продолжения поэтапной реализации проекта.
Также госпожа Анненкова напомнила, что на стройплощадке произошла замена юридического лица. Прежний владелец земли – АИЖК – было создано для развития льготной ипотеки. Именно для льготников и была предоставлена эта площадка. Но АИЖК обанкротилось, и земля была передана Фонду развития территорий. Так что существующий застройщик – уже третий на данном участке. Последний переход права произошел в 2023 году на официально проведенных торгах. Разрешение на строительство третьему владельцу земли было продлено до 2027 года, так как процедура торгов была проведена в рамках закона. Препятствовать стройке в департаменте не намерены, так как считают, что возведение домов должно быть завершено – площадка обременена правами третьих лиц (дольщиками, которые вложили свои деньги в стройку – в том числе и привлеченные по ипотеке, на которые «капают» очень серьезные проценты). Поэтому жители частного сектора имеют право возражать против этой стройки, но нужно учитывать, что площадка под стройку оформлена более 10 лет назад.
Также Наталья Анненкова отметила, что публичные слушания по этому объекту проводились неоднократно – это все было в далеком 2013 году. Как минимум одни слушания были по изменениям в генплан и еще одни – по изменению в ПЗЗ. Затем были слушания по корректировке проекта планировки и проекта межевания. Суммарно не менее четырех раз собирали заинтересованные стороны. По мнению Аненнковой, нельзя утверждать, что жители были не в курсе происходящего и грядущих изменений.
Что касается высказанных ранее опасений относительно близости к реке, то по Водному кодексу земельный участок – в водоохраной зоне (которая составляет 200 метров). Рядом зона затопления и прибрежная зона. Последние две (если не определены на соответствующих схемах) считаются таковыми в радиусе 50 метров от уреза воды. Участок расположен в 65 метрах от воды, и это достаточно серьезный аргумент, чтобы остановить стройку. Вот только тут есть нюанс: разрешение на строительство было выдано, и по регламенту возражения на этот документ (в том числе и на несоблюдение отступов отвода) необходимо было подавать в 5-дневный срок. Как теперь решать эту ситуацию, увы, на комитете не прояснилось. ПСД разрабатывал наш орловский «Гражданпроект» на все 5 этапов. Все разрешения на подключение к сетям получены.
Отдельно госпожа Анненкова отметила, что строительство в водоохраной зоне не запрещено, если инженерные коммуникации укомплектованы специальными защитными сооружениями. То есть коммуникации не должны иметь выбросы в воду. Даже парковки должны быть оборудованы специальными дождеприемниками с уловителями ГСМ и с выводом в закрытую ливневую канализацию. Проект это все учитывает.
«Технические ошибки» стали правилом?
Очень интересным получилось обсуждение прозвучавшего доклада. Так, председатель комитета Виталий Рыбаков попросил уточнить, учитывалось ли мнение жителей при выдаче разрешения на строительство. Наталья Анненкова отметила, что заключение в виде оказания государственной услуги регламентировано законом. Поскольку сфера достаточно коррумпированная, то чиновников федеральный центр максимально оградил от какого-либо влияния со стороны. Документы подаются в электронном виде, и у профильного управления есть пять рабочих дней на принятие решения о выдаче разрешения либо на отказ. Не предусмотрено никаких пауз для уточнения или каких-либо иных действий. Список предоставляемых документов также достаточно жесткий. Никаких дополнений или изменений в него вносить нельзя. И если документы на земельный участок, проект и все остальное в порядке, то управление не может требовать от застройщика ничего сверх.
Судя по ответу Анненковой, публичные слушания при выдаче разрешения на строительство не являются обязательной процедурой. На всякий случай этот момент решили уточнить у главного архитектора.
Депутат Евгений Косогов обратил внимание, что при выдаче разрешений на строительство не учитывался такой важный момент, как уничтожение уникального вида, который открывался со смотровой площадки на другом берегу Орлика. Напомним, что разрешение выдавалось еще в 2013 году. Так что сейчас вряд ли получится найти чиновника в мэрии, одним росчерком пера уничтожившего неповторимый облик города, на который можно было любоваться с главной точки привлечения туристов. Но уничтоженная панорама – далеко не единственная беда. Также Евгений Косогов обратил внимание, что при выдаче разрешений (в случае с комплексом на Панчука – продлением разрешения) совершенно не учитывалась транспортная составляющая. Улицы частного сектора не предназначены для такого потока машин, который пойдет к новому жилищному комплексу. И подобные «технические ошибки» орловцы видят постоянно. Это и микрорайон Болховский, из которого невозможно выехать по единственной дороге, и другие проблемные части города. При выдаче разрешений не учитываются такие «мелочи», как наличие поблизости школ и других социальных объектов. Особо возмущает, что новые стройки возникают в таких местах, которые изначально являются проблемными – например, рядом с промышленными зонами.
Наталья Анненкова парировала, что выдача разрешения на строительство – это конечное звено в довольно большой цепи событий. Первое же звено – это формирование земельного участка, определение площадки под застройку. И это целиком и полностью компетенция местных властей. В этом году будет обсуждаться возврат полномочий на места в рамках градостроительной деятельности. Но есть вероятность и того, что будет принято прямо противоположное решение – полномочия по формированию участков могут отдать области. В любом случае Наталья Анненкова согласилась, что было бы логично, если бы вся цепочка по принятию решений была на одном уровне. Тогда проще было бы решать такие вопросы на корню. Когда же застройщик разработал проект, взял деньги в банке и пришел на строительную площадку, то отказ в разрешении на строительство будет, мягко говоря, пахнуть коррупцией. Все решения должен принимать один орган, и политика должна быть единой.
Чего боятся люди
Представитель департамента надзорной деятельности отметил, что у них нет официальных поводов проводить проверку этой конкретной стройки, так как новый владелец земли не уведомлял о начале работ. В ходе проверки выясняют, соответствует ли то, что построено, тому, что обозначено в ПСД. Если стройка не ведется, то что должны проверять? Депутаты отметили, что не видят реальной работы этого департамента, так как, если один департамент не в состоянии решить имеющуюся проблему из-за разброса полномочий по другим ведомствам, то нужно объединяться и решать проблему совместными усилиями.
Приглашенные на комитет жители высказали свое мнение. В частности, Елена Княгина отметила, что они считают незаконным выдачу разрешения на строительство, хотя представители власти и утверждают обратное. «Проектная документация прошла негосударственную экспертизу. Почему она негосударственная, остается только догадываться. Информация о водоохранной зоне, прибрежной защитной полосе в градостроительном плане отсутствует. Информация о наличии в границах земельного участка водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы также отсутствует. Информация об учете мнения жителей при выдаче разрешения на строительство, проведении публичных слушаний отсутствует. Извещение о возобновлении строительства объекта не поступало. То есть вся информация отсутствует, но разрешение есть. Очень странно», – заметила Елена Княгина. Она также добавила, что необходимо разбираться с ликвидацией «Зеленстроя». Также жительница обратила внимание, что, когда идет ремонт тротуаров, скверов и т.п., то есть работы, которые власти и так обязаны проводить, – мнение жителей спрашивают. А когда принимаются решения о ликвидации ключевых для города предприятий, то мнение жителей не учитывается. Если городу нужна прибыль, то не обязательно продавать землю. Тот же «Зеленстрой» может развиваться и приносить деньги в бюджет. Весь есть новые технологии, которые можно и нужно внедрять, в том числе и в производстве цветов.
Жители считают, что не надо доводить до ситуации, когда построенные высотки будут демонтированы по решению суда – лучше разобраться здесь и сейчас. Кроме того, жители опасаются, что в связи с дороговизной земли в центре продолжится практика такого постепенного «выдавливания» людей с их законной территории. Увы, такие прецеденты в Орле уже были – например, на улице Полесской, где сейчас вместо частных домов стоят многоэтажки. Желающие без проблем могут почитать в архивах СМИ, как именно людей заставили покинуть их участки.
Депутаты посоветовали жителям пройти всю цепочку от самого начала – то есть от мэра и его профильных замов по этому вопросу. Если дойдет до суда и прокурорских проверок, то первое, что спросят, были ли ответы от тех ведомств, которые стояли у истоков конфликта и продавали землю совхоза «Коммунальник»? По тем же публичным слушаниям – если они проводились, и каковы были их результаты – вся информация хранится именно в мэрии. Не пройдя этот этап, вряд ли получится развязать образовавшийся клубок проблем.
Житель Орла Владимир Рукосуев в своем выступлении заострил внимание на рискованном расположении новых домов. Выдержит ли прибрежный грунт такую нагрузку и не получит ли город сразу несколько «карточных домиков»?
«Мы считаем очень рискованным разрешение на строительство этих домов. Сразу, может быть, этот риск не проявится, но обозначится со временем. Застройка, которая будет проводиться вблизи реки Орлик, – это действительно огромная тяжесть на почву. Почва уже наводнена. Там идут красные зоны, они не просто так придуманы… Есть какие-то ограничения по этажности, по защите коммуникаций. Здесь вопиющий риск, который не оправдается никак», – отметил Владимир Рукосуев.
Еще одна серьезная беда – серьезно возросший поток машин, и это при том, что тротуаров в значительной части частного сектора нет. Дети по дороге в школу и детские сады постоянно рискуют попасть под колеса. А ведь сдан пока только один дом! Что будет, когда построят все пять высоток? Жителям за свой счет делать тротуары на городских улицах? Жителям самим укладывать «лежачих полицейских»? Ведь даже скоростной режим на улицах не поменяли после увеличения потока транспорта.
Председатель комитета Виталий Рыбаков пообещал, что вопрос будет вынесен на очередное заседание, куда пригласят опять жителей, городских и областных чиновников, которых не удалось послушать в этот раз, а также самого застройщика, чтобы прояснить и его позицию по этому вопросу.
Сергей МИЛЯХИН
