№34 (131) от 9 октября 2024 г.
«Орловская непрерывка» вошла в историю нашей страны как пример наиболее эффективной организации строительного процесса. Современные орловские стройки также рискуют попасть в учебники истории. Но совсем по другому поводу. Это вскрылось в ходе рабочего совещания в областной администрации. Оказалось, что при наличии кучи надзорно-контролирующих органов на выходе жители рискуют получить дом, которому не дадут разрешение на ввод в эксплуатацию. И не только. Практически каждый новый строящийся объект сопровождают различные скандалы. На совещании выяснилось, что это не случайность. Проблема носит системный характер.
Чемоданы без ручек и ручки без чемоданов
Начало обсуждения вопроса не предвещало ничего необычного. Чиновники один за другим зачитывали доклады с кучей цифр о том, как на Орловщине идет жилищное строительство. Планы Минстроя по вводу квартир Орловщина выполняет стабильно и не первый год. В этом сезоне также опасений никаких нет. Причем растет число не только многоэтажек. Сами орловцы также активно продолжают строить личные дома. Строительный потенциал Орловщины до 2030 года составляет 6,7 млн кв. м. Это земельные участки, на которые получены градостроительные планы для строительства многоэтажек. Это территории под многоэтажками, на которые утверждена документация по планировке территории. Также сюда включены территории под КРТ и территории под ИЖС, на которые разработана документация по планировке территории. Еще есть перспективные земельные участки, подлежащие вовлечению в оборот.
И.о. начальника облуправления градостроительства, архитектуры и землеустройства Вячеслав Миронов отдельно остановился на том, какие есть сложности при выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. «Наше управление сталкивается с такими вопросами, как низкое качество проектной документации, при этом получившее положительное заключение экспертизы. Часто в проектной документации отсутствуют технико-экономические показатели, которые необходимы для заполнения формы разрешения на строительство. Это несоответствие построенных сетей инженерно-технического обеспечения сводному плану сетей, который указан в проектной документации. Это несоответствие планов этажей техническому плану, который необходим при вводе в эксплуатацию, и есть замечания, нестыковки при вводе. Также часто возникают технические неполадки на сайте Росреестра, потому что мы обязаны проверить построенный объект на соответствие тем документам, которые нам представляют, и направить материалы для регистрации в регуправление, в Росреестр. Бывают случаи, когда сайт не работает или неполадки какие-то. Также хотелось бы отметить, что при вводе в эксплуатацию любых объектов (в т.ч. многоквартирных домов) обязательным условием является получение положительного заключения от департамента надзорной и контрольной деятельности. Возникают вопросы по срокам ввода в эксплуатацию. В основном эти вопросы мы отрабатываем, пишем замечания», – отметил Вячеслав Миронов.
Губернатор Андрей Клычков обратился к руководителю этого департамента Сергею Гнеушеву. «То, о чем сейчас говорит Вячеслав Серафимович, это процесс, который должен контролироваться. Если процесс не контролируется, то на выходе мы получаем несоответствие проектной документации, несоответствие рабочей документации, какие-то архитектурно-планировочные решения, которые не выполнены. А что по вашей линии делается?» – поинтересовался губернатор. Увы, чиновник отвечал с места, и разобрать его пояснения оказалось невозможно. Но, судя по последующей реакции Клычкова, ответ его совершенно не удовлетворил.
«В центре города условно строится здание, ПСД прошла экспертизу, выдано, строится. Визуально мы за ним наблюдаем. Потом выясняется, что здание не соответствует ПСД, нарушены ряд требований и нормативов, и в итоге Вячеслав Серафимович разрешение на ввод не выдает. Вы даете заключение, что здание не соответствует, и у нас с вами будет торчать строение, и неизвестно, что с ним делать», – отметил Клычков.
Вячеслав Миронов добавил пару штрихов к картине: «Тяжело выявить упомянутые мной недостатки, пока не будет разработан технический план. То есть соответствие построенного объекта определяется техническим планом. Два года эта обязанность лежит на нашем управлении – сравнить построенный объект с той документацией, на которую выдано разрешение на строительство. Зачастую есть разночтения. Приведу пример. В Ливнах реконструировали школу. При вводе в эксплуатацию показатели, которые были указаны в разрешении на строительство, не соответствуют на 200 кв. м. Пришлось проводить рабочие совещания, пока проектировщик не признался, где он допустил ошибку, вопрос оставался открытым. Предложение в связи с этим – усилить работу застройщиков по подготовке документации. Мы периодически эти вопросы с застройщиками обозначаем. Также необходимо усилить контроль при строительстве департаменту контрольно-надзорной деятельности», – отметил начальник управления градостроительства.
Губернатор перебил докладчика и отметил, что ранее руководитель департамента надзорной деятельности уже ответил, что они могут контролировать только визуально. Иных полномочий нет. «Дайте мне конкретные предложения. А то получается, у вас чемодан без ручки. У вас ручка от чемодана. А нам нужно, чтобы чемодан с ручками был. У одних одного нет, у других другого, а страдают в итоге жители», – отметил глава региона. «Когда нет административных возможностей обеспечения требований законодательства и соблюдения ПСД, то толку от разговоров никаких не будет. Ну, попросим, убедим застройщиков. Но это же не государственная функция «просить». Есть требования закона. Дайте конкретные предложения, что нужно изменить на региональном уровне, вынести предложения на федеральный уровень, чтобы обеспечивать контроль. Все остальное – «поговорить» – это не для органов власти. Если нет рычагов контроля, надзора и ответственности, толку не будет никакого».
В итоге Вячеслав Миронов отметил, что выходом могло бы стать жесткое соблюдение Градостроительного Кодекса, конкретно 51 и 55 статей при выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию новых объектов. Однако, как это сделать? Губернатор поручил обоим департаментам предложить конкретные шаги по наведению порядка в этой сфере.
Когда руль никак не связан с колесами
Дальше разговор затронул одну из самых болевых точек в строительной сфере Орла и, наверняка, других крупных населенных пунктов нашего региона. Дело в том, что выдача разрешений на строительство идет с учетом наличия земельных участков. И только потом выясняется, что к домам еще нужно протянуть коммуникации, на пути которых оказываются различные преграды. Плюс жители хотят подъезжать к своему жилью по нормальным дорогам. Мы неоднократно писали о том, какая беда приключилась с жителями частного сектора в районе новых домов по улице Панчука. Например, в материале «И всё так чинно-благородно» в №16 (113) от 15 мая 2024 г. https://orelsredaplus.ru/i-vsyo-tak-chinno-blagorodno/ Также у всех на слуху беда нового микрорайона Болховского, из которого ведет одна-единственная дорога. Тысячи людей каждое утро и вечер стоят в пробках, потому что при закладке микрорайона «забыли» о том, что второй выезд (который на тот момент был зафиксирован в Генплане) физически невозможен. Теперь власти ищут способ, как помочь гражданам и проложить второй выезд хоть куда-нибудь. А ведь если бы этот момент поднимался на этапе выдачи разрешений, проблемы могло бы просто не быть.
«Я с чего и начал эту тему: жилищное строительство – это показатель социально-экономического развития. Говорили про градпотенциал, вы называли 6,7 миллионов кв.м. потенциала строительства. Звучит очень хорошо, что 6,7 млн кв. м могут быть построены. Каким образом эти 6,7 млн кв. м увязаны с программами развития инженерной инфраструктуры? Как связано с дорожной инфраструктурой? Что с социальными объектами? Есть какая-то работа по этому направлению? Никакой градпотенциал не может быть реализован, если он не увязан со всеми остальными объектами инженерной, социальной, коммунальной и дорожной инфраструктуры. Это не градпотенциал, а просто земельные участки, на которых можно построить многоэтажку. Это дело хорошее, но необходимо всё увязывать», – отметил Клычков.
Также на совещании коснулись и такой проблемы, когда застройщики строят жилье, которое они считают выгодным и необходимым. А властям нужны квартиры для решения своих задач – расселения из аварийного жилья, обеспечения сирот. Поэтому с застройщиками также необходимо находить общий язык, чтобы в проекты закладывали не только 5-комнатные хоромы, но и квартиры поменьше для того, чтобы власти могли покупать квартиры в новостройках, а не только на вторичном рынке.
Каноничный пример
Приведем еще одну из самых ярких иллюстраций, характеризующих царящий в Орле бардак с выдачей разрешений на строительство и контролем за вводом в эксплуатацию новых зданий, о чем говорилось выше. Речь о строительстве магазина «Пятерочка» на земельном участке, который предназначался для возведения спортивного центра. Наше издание подробно и неоднократно освещало эту тему в материалах «Спортивный центр превращается… в магазин» https://orelsredaplus.ru/sportivnyj-czentr-prevrashhaetsya-v-magazin/ и «FLB.ru: Мастера манипуляций с землёй и недвижимостью» https://orelsredaplus.ru/flb-ru-mastera-manipulyaczij-s-zemlyoj-i-nedvizhimostyu/ И вот на днях в чате района жители узнали от депутата горсовета Владимира Негина, какое продолжение получила эта история. Депутат получил официальный ответ из прокуратуры о том, что предпринимается надзорным ведомством в связи с этой стройкой.
«26 сентября 2024 года заместитель прокурора Орловской области старший советник юстиции Панкратов С.В. в интересах муниципального образования «город Орёл», в лице Орловского городского Совета народных депутатов, подал исковое заявление в Арбитражный суд Орловской области к Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, ООО «Проект 102», ООО «Недвижимость», ООО «Агроторг», Коротееву Александру Александровичу, Шелесту Ярославу Владимировичу, Микуле Михаилу Федоровичу о признании недействительными сделок, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, признании здания самовольной постройкой, возложении обязанности по ее сносу, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.
В результате проверки, проведенной прокуратурой Советского района города Орла, выявлены нарушения требований гражданского, земельного и градостроительного законодательства при предоставлении земельного участка в аренду ООО «Проект 102», строительстве указанной организацией объекта недвижимости на арендованном земельном участке с последующим приобретением права собственности на земельный участок и возведенный на нем объект недвижимости и их отчуждением.
В целях дачи уголовно-правовой оценки действий лиц, участвующих в совершении незаконных сделок, направленных на завладение земельным участком, 16.09.2024 года прокуратурой Советского района города Орла вынесены постановления об уголовном преследовании должностных лиц и коммерческих организаций. Материалы проверки находятся в производстве следственного отдела по Советскому району города Орёл следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Орловской области.
Заместитель прокурора просит суд:
– признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
– признать здание по адресу: Орловская область, г. Орёл, ул. Приборостроительная, зд. 78 самовольной постройкой и обязать Коротеева А.,. Шелест Я.В.,. Микула М.Ф.. снести его или привести в соответствие с разрешением на строительство и проектной документацией;
– признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N70, заключенный между УМИЗ и ООО «Проект 102»;
– признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи доли земельного участка, договор аренды недвижимости, договор аренды земельного участка;
– истребовать из незаконного владения ООО «Проект 102», ООО «Агроторг», Коротеева А.. , Микула М.Ф.,. Шелест Я.В.. земельный участок по адресу: Орловская область, г. Орёл, ул. Приборостроительная, участок 78, площадью 4000 кв.м. путем передачи вышеуказанного земельного участка Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.
Сергей МИЛЯХИН