Специалисты Кадастровой палаты рассказали как владеть и распоряжаться долей в недвижимости, что нужно сделать, чтобы ее продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенного выделенного имущества. В конфликтных ситуациях очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования в суде.
Выделяться может только изолированное жилое помещение — комната. Коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение. Напротив, проживающие в квартире, должны помнить, что любой собственник в любой момент может воспользоваться своей жилплощадью.
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле.
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Можно ли обособить долю?
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом).
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево и энергозатратно в плане оформления документов.
Напомним, с сентября 2022 года в силу вступил закон о запрете микродолей, т.е. выделение на собственника доли в жилищном помещении менее 6 кв.м., за исключением выделения доли при использовании материнского капитала или при наследовании.
В случае, когда обособление доли, выделить которую в натуральном виде сложно по объективными причинами, есть решение – выделить ее в денежном эквиваленте. Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его “проданное” имущество между собой.
Продать долю можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право. Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену.
“Одновременная продажа всей долевой квартиры всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, в среднем рыночная цена выше на 15-20%. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу. Так больше шансов, что все стороны будут довольны и не упустят выгоду”,- уверен замдиректора кадастровой палаты Орловской области Вячеслав Бувин.
