№18 (70) от 31 мая 2023 г.
В октябре прошлого года наше издание уже писало о планах властей по сносу нескольких аварийных и ветхих домов в районе Наугорского шоссе, чтобы построить в этом месте несколько высоток. Тогда депутатами облсовета было высказано немало сомнений в том, что проект окажется успешным. И вот спустя полгода обсуждение этого вопроса опять состоялось на заседании профильного комитета по градостроительной деятельности и транспорту. Вопросов меньше не стало. Наоборот – появились новые и довольно острые.
Наполеоновские планы
Напомним, площадка на Наугорке стала первой в городе, которая осваивается по проекту комплексного развития территорий. Как пояснил главный архитектор области Вячеслав Миронов, эта площадка была выбрана из-за большого числа старых двухэтажных домов (всего 23 дома). Предстоит расселить 2 364 кв. м жилья. На этом месте появится 5 высоток по 10 этажей (порядка 38 000 кв. м), три паркинга и один детский сад (всего на 90 мест). Первый этап предусматривает строительство первого дома на площадке, где уже снесены старые дома. После постройки этой высотки будут расселять остальные дома (по ул. Плещеева, № 5, 7, 11, 13, 23 и ул. Грановского, 3, 7) до декабря 2025 года. Остальные дома – на Куйбышева, 1, 3, Плещеева, 14, 12, 6, 8, 10, Грановского, 1, 3, 5 и Цветаева, 5 – попадают в третий этап.
Вице-спикер Михаил Вдовин обратил внимание на название программы – она называется не «застройка жильем», а «комплексное развитие». В соседних регионах под словом «комплексное» подразумевают, помимо жилья, еще и возведение объектов инфраструктуры, социальных объектов (школ и детских садов), рекреационных зон. На выходе город должен получить не кучу многоэтажек, а территорию с комплексным развитием. Депутаты попросили показать не первую многоэтажку, а проект в целом. Как и что будет выглядеть?
«Минстрой требует уйти от точечной застройки. А мы получаем ту же самую точечную застройку, только эти точки собраны в одном месте», – констатировал вице-спикер и привел в качестве примера Новую Ботанику. «Когда вывешивали схему территории перед началом застройки, там было и футбольное поле, и пристань на берегу реки, школа. Людям говорили, что если вы купите квартиры, то у вас будет под боком все: и школа, и детский сад, и даже пристань. Когда люди заселились, выяснилось, что нет ни школ, ни детских садов, ни пристани, ни футбольного поля. Строители посоветовали читать 131-й закон – кто должен строить школы и детские сады. А что было нарисовано на картинке и что обещали жителям – это уже не к строительной фирме», – эмоционально отметил Вдовин. Депутаты высказали опасение, что и застройка Наугорки повторит эту историю. Господин Миронов ответил, что школы не будет. По расчетам (увы, кто и как считал, не уточнили) должно хватить мощности школы №50. То, что там нет мест уже сейчас, чиновников нисколько не смутило. Вдовин отметил, что даже если две пристройки к 50-й школе появятся (о которых идет речь не первый год и по которым никаких телодвижений не слышно и не видно), то и тогда новая школа не вместит всех желающих.
Далее Михаил Вдовин поинтересовался зелеными зонами: будет ли где погулять жителям? Оказалось, что из всей «зеленки» планируется только некий бульвар. При этом параметры по озеленению будут выполнены, – заверил Миронов. Вице-спикер отметил, что проблема будет и по спортивным, а также детским площадкам – ведь никаких больших объектов не планируется. Лишь крохотные пятачки рядом с каждой многоэтажкой. В итоге называть это комплексным развитием в корне неверно – идет просто застройка, – стоял на своем Вдовин.
Опять на те же грабли
Ряд очень интересных деталей к проекту добавила начальник управления градостроительства мэрии Орла Мария Родштейн. Объем инвестиций застройщика составит 1,6 миллиарда рублей. Срок – до конца 2025 года. Детский сад будет строить муниципалитет. Отвечая на вопросы вице-спикера, госпожа Родштейн отметила, что территория под застройку – всего 3 га. И здесь построить школу просто нереально – минимальная площадь участка для учебного заведения должна быть 2 га. В ответ Вдовин попросил просто называть вещи своими именами: если это не комплексное развитие территории, а застройка, то пусть это и будет называться застройкой!
В который раз встал вопрос о транспортной доступности. Почему не предусмотрено расширение Наугорского шоссе? «Уже сейчас по утрам собирается пробка от бывшего завода «Малютка» до перекрестка у станции переливания крови. Со стороны Веселой слободы пробка еще больше. Если в тех краях появится еще пять многоэтажек, как будут люди выезжать?» – задал риторический вопрос вице-спикер. Родштейн возразила, что расчетное время подъезда с улицы Картукова до городской администрации – 7 минут. С учетом пробок – 10 минут. Что касается расширения дороги, то строительство проездов за рамками участка проект комплексного развития территорий не предусматривает. Вдовин напомнил, что недавно только построили микрорайон Болховский, и теперь власти не знают, как оттуда выехать людям. Из микрорайона Ботаника тоже всего один выезд. Теперь власти хотят уже в который раз наступить на те же самые грабли?
Расселение идёт или нет?
Самое интересное выступление было у главного застройщика. Его представлял Виталий Чапкин. Он отметил, что строить можно всего на 3 гектарах. И построят там порядка 38 тысяч кв. м жилья. Больше построить не получится, так как есть требование по парковкам. Чтобы соблюсти все нормативы, решено было строить многоуровневые паркинги. По первому дому и спросу у потенциальных жильцов будут вноситься последующие корректировки. В частности, по размерам жилья – делать квартиры больше или меньше. Сейчас средняя площадь квартиры – 50 «квадратов». Но есть и по 30, и по 70 кв. м. Когда решался вопрос – заходить или не заходить на объект – было понятно, что задача очень непростая. В декабре был утвержден проект планировки территории, и только в мае совместно с городом удалось сформировать земельные участки и поставить на кадастровый учет. И все равно остаются вопросы. Поэтому хотелось бы создать рабочую группу. Хотя де-факто проект планировки и межевания утвержден, де-юре сделать планы межевания невозможно, так как еще не решены вопросы с людьми, которые продолжают жить в двухэтажках. Только после введения в эксплуатацию первого дома станет возможно переселить этих людей, и лишь тогда сдвинется с мертвой точки вопрос по правам на землю.
Интересный момент возник по поводу гаражей. Владельцы запросили за гараж 2 миллиона, что, по мнению застройщика, совершенно неадекватная цена. Поэтому один гараж застройщик выкупил, а по двум оставшимся будет проводиться процедура изъятия для муниципальных нужд. Если дойдет до суда, то будет еще и судебная тяжба. На участке расселены и снесены все дома, убраны все коммуникации и деревья. Получены технические условия на временное электроснабжение стройки. Также решен вопрос с проездом строительной техники. Напомним, рядом академия ФСО, и это тоже пришлось согласовывать.
Вопросы у застройщика вызывает ряд моментов. Например, строители совершенно не понимают, что происходит с оставшимися невыкупленными квартирами, которые должен приобрести город. Расселяются эти люди или не расселяются – добиться от городских чиновников невозможно. Плюс в договоре у мэрии не прописано никаких обязательств по отношению к застройщику: как-то помогать, содействовать в решении вопросов по срокам расселения – ничего этого нет, – отметил выступающий. В каком статусе находятся остальные дома, которые предстоит расселить, движется работа, не движется – ясности в этом вопросе нет. Непонятно, как именно ведется работа. Ведь одно дело, когда к жителям приходят какие-то риэлторы и говорят о выкупе жилья. И совсем другое – если людей соберут в зале администрации города, и официальные лица им все разъяснят.
Когда речь зашла о площадях расселения, то предоставить людям другое жилье из расчета метр на метр не получится. При этом застройщик никак не сможет выдать площадь меньше прописанных нормативов, – успокоил депутатов Чапкин. Люди получат в ряде случаев жилье большей площади, чем было у них до расселения. Это что касается частного жилья, которое выкупает застройщик. Как будут вестись расчеты применительно к нанимателям муниципального жилья, увы, пояснить в зале было некому.
Поинтересовались депутаты и ценами на квартиры в новых домах. Пока официально эта цифра не утверждена, но стоимость жилья будет в районе 77 тысяч рублей за кв. м. При этом по размерам будущих квартир тоже пока нет четких ограничений. Сама конструкция домов позволяет менять конфигурацию и площадь квартир в зависимости от пожеланий людей, и эти тенденции еще будут изучаться и анализироваться.
Вопросы, вопросы, вопросы…
Критику депутатов вызвали представленные для обсуждения документы. Как отметил председатель комитета Виталий Рыбаков, депутатам «предоставили просто какую-то «схемку», нарисованную то ли карандашом, то ли вообще непонятно чем. И по этой схеме не каждый поймет, что где будет расположено. Схемы без подписей. Мне очень стыдно, что главный архитектор приносит такие бумажки. Я интересовался вопросом – поездил по институтам, по архивам. Вот «Орелпроект» разрабатывал – цветная схема, где расписано полностью все: что, где, видно, как будет выглядеть микрорайон с высоты птичьего полета, где какие здания, где церковь, где жилые дома. То есть графического плана нам не показали. Мы хотели увидеть схему в деталях. Можно в 3Д. А мы не знаем, зачем мы сейчас здесь собираемся – что обсуждаем? Мы видим фасадные решения. И то фасад только одного дома. Больше ничего. Потом этапы. В документах, которые нам предоставили, нет никакой детализации по датам – ни начала, ни окончания. По геологии тоже вопросы. Вы говорите, что все получено. Насколько я знаю, на Наугорском шоссе очень сложные грунты. Там нужно забивать не менее 11 метров сваи, а то и двойные сваи. А это сразу удорожание и сроки выполнения нулевых циклов. Еще замечание. Несоответствие по числу: мэр сказал, что будет 5 домов, а в документах мы видим только 4 дома. Дальше сроки. Если вы говорите, что до 2025 года вы все сделаете, тоже не очень верится в реальность этих планов. У нас есть застройщик, который делает дома возле моста Дружбы – так там нулевой цикл занимает целый год – от забивания свай до вывода на ноль. И это при том, что у него колоссальный опыт работы. Идут суды по сносу гаражей. Почему мэрия ведет суды, а не сам застройщик? Коммуникации – выделено 179 миллионов. Как будет это все выглядеть? Хотелось бы схему увидеть. Как вы собираетесь делать проекты, если еще не сформированы остальные участки? Все перечисленное, мягко говоря, настораживает. Не окажемся ли мы у разбитого корыта – пока нам представлен только один дом?»
Мария Родштейн пояснила, что контракты по сетям заключены с «Орелоблэнерго». Планируется строительство двух трансформаторных подстанций за ТЦ «Европа», кабель 10 киловольт с выходом на Наугорское шоссе и выходом к улице Плещеевской. От Плещеевской кабель также пойдет в двух направлениях. Первая подстанция будет непосредственно в самом конце площадки комплексного развития. Вторая подстанция – на улице Грановского. Участки под них сформированы.
«Еще один контракт заключен на проектирование 5 этапов сетей. Первое – реконструкция сетей водопровода на Плещеевской и канализации, а также газопровода. Это позволит обеспечить всеми коммуникациями первый сформированный участок. Сети будут идти до границы участка. До дома там останется совсем чуть-чуть. Второй этап – закольцовка водовода по улице Грановского и канализации до Наугорского шоссе. Труба там будет большая. С запасом. Дело в том, что мы рассматриваем сейчас вторую площадку на Наугорском шоссе на противоположной стороне (улицы Цветаева, Антонова) И эта закольцовка даст возможность подключить и ту площадку КРТ, на которую мы пока только собираем данные. То есть за счет полученного инфраструктурного кредита мы создаем задел на будущее – на противоположную сторону Наугорского шоссе», – рассказала Родштейн.
Что касается гаражей, то по Земельному кодексу предполагается изъятие всех земельных участков, расположенных в границах комплексного развития, для муниципальных нужд. Поэтому эту работу (и суды) проводит город, а не застройщик.
По качеству представленных материалов Виталий Чапкин добавил, что вообще не значился в докладчиках на заседании комитета, соответственно, все необходимые документы, проекты, схемы и виды сверху имеются, но не в печатном виде, а как презентация на компьютере. Если бы в зале был экран для показа слайдов, то депутатам можно было бы все это показать. По фасадам и проектам все находится на этапе разработки. Пока не получено разрешение на строительство – тогда и будут все документы в цвете и 3Д. Что касается продаж, то никто ничего не продает. Пока возможно только бронирование будущего жилья, – пояснил Виталий Чапкин.
Сергей МИЛЯХИН
