№35 (177) от 8 октября 2025 г.
Проблема выплат гражданам выкупной стоимости жилья при расселении аварийных домов была в очередной раз рассмотрена на заседании профильного комитета областного совета. Наше издание неоднократно писало об этой проблеме, и даже депутаты признали, что во многом благодаря общественному резонансу жильцам нескольких «развалюх» удалось получить достойную компенсацию. Но в целом ситуация остается напряженной. Жители очередных дряхлых бараков даже вынуждены записывать видеообращения – мы писали об этом в статье «Нас просто оставляют на улице…» в №30 (172) от 3 сентября 2025 г. https://orelsredaplus.ru/nas-prosto-ostavlyayut-na-ulicze/ Увы, нормального диалога с людьми ни у властей разного уровня, ни у застройщиков выстроить не получается. По итогам комитета стало понятно, что без обращения в Госдуму решить проблему невозможно. Закон есть, но его читают каждый по-своему. Поэтому и необходим ответ, как все-таки трактовать уже принятую и действующую букву закона.
Мнение города
От городской администрации на комитете выступила очередной начальник МКУ «Жилищное управление» Наталья Соколова. Почему очередной? Дело в том, что участники заседания попытались вспомнить, сколько начальников сменилось в этом подразделении за последние годы. Увы, ни точного числа, ни хронологии – кто за кем сидел в этом кресле, выступающая отметить не смогла. Да и сама Наталья Соколова занимает пост всего четвертый месяц. Практически все предшественники продержались на этом посту совсем недолго, что говорит о том, что должность «расстрельная». Слишком много проблем в областном центре крутится вокруг квартирного вопроса. И затронутый на комитете областного совета – лишь один из таких острых моментов.
«При признании многоквартирного дома аварийным после получения постановления о признании дома подлежащим сносу или реконструкции собственники подают заявления в суд для получения выплаты выкупной стоимости, несмотря на дату и год расселения. Суд рассматривает дела и принимает решения обязать администрацию города заплатить выкупную стоимость. Согласно законодательству, администрация должна в течение двух месяцев выплатить эту сумму.
Основной проблемой, связанной с этими выплатами при расселении жителей из аварийных жилых помещений (при изъятии для государственных или муниципальных нужд), является недостаточное поступление в бюджет города доходов для полного исполнения принятых расходных обязательств. На сегодняшний день к администрации города Орла предъявлено 714 исполнительных документов на общую сумму 454,6 млн рублей. К МКУ «Жилищное управление» предъявлено 5 исполнительных документов на общую сумму 8,1 млн рублей. Администрация города принимает все возможные меры по своевременной оплате исполнительных документов и использует все доступные остатки денежных средств для погашения данных выплат. С 17 марта по 5 августа жилищным управлением было выплачено 38,1 млн рублей выкупной стоимости по 16 исполнительным документам.
Выплата выкупной стоимости при расселении жителей также осуществляется при реализации областной адресной программы при расселении из аварийного жилищного фонда и проекта комплексного развитии территорий (КРТ). Расселить граждан из жилых домов путем выплаты выкупной стоимости за изымаемые аварийные помещения за счет финансирования фонда развития территории и областного бюджета не представляется возможным. И в соответствии с адресной программой, которая реализовывалась в 2019-2025 годах и в настоящее время завершена, денежные средства по программе полностью израсходованы, но нерасселенными остаются по улице Гагарина дом 21, по улице Гайдара – дом 39, сейчас мы ждем поступления денежных средств собственникам. По переулку Кирпичного завода, дом 12, у нас есть неисполненных два исполнительных листа и по улице Панчука, 43 – один исполнительный лист.
В настоящее время на стадии утверждения областная адресная программа, в рамках которой также будут расселять аварийные дома, признанные такими с 1 января 2017 года. Срок реализации – 2025-2026 годы. Программой предусмотрено около 107 млн. Из них 13,6 млн – это выплаты по выкупной стоимости за изымаемые помещения. Планируется расселение по адресу: Наугорское шоссе, 102. Также планируется выкуп 125 аварийных помещений по программе КРТ на сумму 55,2 млн. Срок расселения еще не наступил. Там срок – конец 2025-го, 2026 и 2027 годы», – рассказала депутатам Наталья Соколова.
Виталий Рыбаков
«Было обращение президента нашей страны по поводу нечестного отношения к людям по выплатам. У людей единственный шанс в жизни бывает сменить жилье, которое не соответствует никаким нормам. У людей раз в жизни выпадает шанс переселиться в нормальные условия, в человеческие условия. Получить жилье, которое соответствует всем нормам. Запущена программа по переселению жилья. И в итоге что мы видим? Люди в нашем городе доходят до такого состояния, что вынуждены записывать обращения к президенту нашей страны. Мы имеем социальную напряженность. Кто создает такое напряжение в обществе? В наше время такое никому абсолютно не нужно. Если человек живет в аварийном жилье, какая идет выкупная стоимость?» – поинтересовался председатель комитета Виталий Рыбаков.
Наталья Соколова отметила, что оценку заказывают сами жильцы, и стоимость жилья определяется независимыми оценщиками. Проблема остается в том, что площадь жилого помещения не соответствует минимальной площади квартир у застройщика. Аварийные дома имеют квартиры по 15-17 кв. метров. Фактически оценщики оценивают стоимость квартиры по рыночным ценам. Но застройщик уже не строит квартиры по 15 квадратов. На рынке минимальная площадь жилья – 30 кв. м. И, естественно, собственнику по закону отдают выкупную стоимость. А приобретают жилье только для тех, кто живет в муниципальном жилье. Поэтому часть обитателей развалюх получает квартиры. А часть (речь шла о собственниках) получает выплаты, которых физически не хватает на новое жилье. Однако следующие выступающие рассказали, что даже с этими выплатами не все гладко.
По мнению Виталия Рыбакова, вопросы с жителями должен решать напрямую застройщик. Тем более, что у него есть все возможности спроектировать дом с квартирами меньшей площади – если ему необходимо обеспечить жильем людей из расселяемых домов. Пока же ситуация выглядит так, что жильцов из расселяемых квартир «гнут» под интересы застройщика. Причем делают это руками городских властей.
Руководитель жилищного управления отметила, что разные программы предполагают разные механизмы. Одно дело – КРТ, и совершенно другая картина с расселением жильцов по адресной программе. Плюс с предложением застройщикам делать квартиры конкретно под расселение тоже есть свои проблемы. В действующих законах прописаны минимальные площади для «однушек», и как бы этого застройщик не хотел, но отступить от нормативов он не может.
«Есть свод правил по проектированию многоквартирных домов. Раньше там были границы приведены. Например, однокомнатная квартира была от 28 до 43 кв. м. Сейчас приведена минимальная площадь. Однокомнатная должна быть 28 «квадратов» и выше. Двухкомнатная – 44 «квадрата» и выше, трехкомнатная – 53 и так далее», – отметила Наталья Соколова.
Слово жильцов
Адвокат, которая представляет интересы жителей аварийных домов, рассказала о той проблеме, которая и заставила жильцов записывать обращения к президенту – это занижение стоимости при выкупе аварийного жилья. «С осени 2023 года, прямо после выборов губернатора, правительство области, администрация города и МКУ «Жилищное управление» начали предпринимать активные действия по занижению выкупной стоимости аварийного жилья. Сейчас у нас на вторичном рынке средняя рыночная стоимость одного квадратного метра составляет 87 тысяч рублей. Действительно, есть случаи в практике с 2023 года, когда ряд объектов оценивают приближенно к рынку. Один квадратный метр аварийного жилья (не считая компенсации за землю) оценивают более 70 тысяч рублей. Но очень много случаев, когда гражданам более чем в 2 раза занижают выкупную стоимость. Например, из практики 2024 года: в аварийной квартире в районе Выгонки (это не центр города) квадрат был оценен в 70 тысяч. В то же время аварийная квартира в центре города – 1-я Курская, 78 – 37 тысяч за квадрат. Аварийная квартира в центре города на Панчука, 20 – 46 тысяч за квадратный метр. Аварийная квартира на улице Толстого (кстати, эта попадает под расселение в рамках КРТ) – около 50 тысяч за «квадрат». На Достоевского – около 50 тысяч за «квадрат». К чему это все? Большое количество семей. Многие из которых – пенсионеры, малоимущие, многодетные, соцработники – все они в результате заниженной оценки получают мизерную стоимость, которая им не позволит приобрести жилые помещения не то что в новом фонде, а даже в старом жилье! На сайте ЦИАН стоимость квадрата в двух- и трехэтажках такого же года построек (50-60-е годы) – от 69 до 99 тысяч за квадрат. Получается, что люди, которые получат 37 тысяч выкупной стоимости плюс за землю и за ремонт, останутся на улице! Мы же прекрасно понимаем, что состояние квартиры может влиять на ее цену в рамках 5-10%. Но на 100% состояние квартиры влиять не может. И решения суда по таким делам позволяют резюмировать, что у нас существует процесс занижения выкупной стоимости. Нужно учитывать, что пенсионеры не могут взять ипотеку и добавить определенную сумму к полученным средствам для покупки жилья. Люди по факту остались на улице!» – отметила приглашенный на комитет адвокат.
Она напомнила, что программа КРТ предполагалась как проект по улучшению жилищных условий граждан. Именно этот момент ставился во главу угла. По факту же Орел получил ситуацию, что комплексное развитие территорий стало программой по улучшению финансового положения застройщиков, а люди из аварийного жилья остаются на улице.
По мнению адвоката, все упирается в закон: «Власти пошли по пути, я считаю, неправильного толкования статьи 32 прим. 1 Жилищного кодекса. Они пытаются утверждать, что если дом, входящий в программу КРТ, признан аварийным, то данная статья на него не распространяется, а граждане не имеют права претендовать на жилые помещения и могут получить только деньги. Лично мной полгода назад был послан запрос в Госдуму, чтобы они разъяснили, так как у судов разная позиция. К сожалению, Госдума мне не ответила на мой запрос. Они направляли ответы, что рассматривают данную ситуацию, но итога нет. Ситуация плачевная. Даже в рамках программ КРТ гражданам отказывают в предоставлении жилых помещений. Если брать ситуацию с расселением аварийных домов, которые не входят в КРТ, – как было отмечено, пока у нас не принята новая программа расселения, для аварийных домов предусмотрена выплата выкупной стоимости. Но и она существенно занижается. Раньше (до осени 2023 года) суды неоднократно назначали повторные экспертизы, когда жильцы не соглашались со стоимостью, и в ходе повторных экспертиз нередко назначалась более высокая стоимость. Сейчас повторные экспертизы вообще не назначаются. А дома рушатся. Люди не могут жить в разрушающихся домах и вынуждены соглашаться с теми выплатами, что им дают. Берут копейки и оказываются на улице», – отметила выступающая.
В итоге депутаты заинтересовались обращением в Госдуму. Наверняка, такая проблема актуальна не только для нашего региона. Возможно, орловский областной совет продублирует запрос, чтобы была единая практика расчета с жителями – ведь тянуть в этом вопросе действительно опасно. Пока идет повторная экспертиза, да длятся все судебные тяжбы – люди живут в домах, которые могут обрушиться. Необходимо в таких ситуациях действовать быстро и четко. А главное – действовать в интересах жильцов, а не застройщиков.
Сергей МИЛЯХИН
