№23 (120) от 3 июля 2024 г.
В одном из прошлых номеров «ОС-плюс» рассказала удивительную историю, как один из областных чиновников приобрел за символические три миллиона рублей почти достроенную двухэтажную дачу в элитном поселке в Орловском районе – на так называемых госдачах. Поспособствовал ему в этом департамент госимущества Орловской области, который и распоряжается госсобственностью в регионе. Оказалось, распоряжается так, что казна от этой собственности никаких выгод не получает. Зато ее получают отдельные частные лица. В подачи департамента и его руководителя Ольги Платоновой таким лицам удается, например, арендовать здания и землю в центре города за символическую плату.
Более 10 лет в казне Орловской области находился объект недвижимости – нежилое помещение, общей площадью 726,2 кв. м, земельный участок под ним площадью 1848 кв. м, расположенные по адресу: г. Орел,
ул. Фомина, д.8. Объект – старинный двухэтажный дом постройки 70-х годов ХIХ века – расположен в историческом и деловом центре города Орла, где стоимость недвижимости, как известно, очень высокая. Дом в ветхом состоянии, так как давно не эксплуатировался, но аварийным не признавался.
Как стало известно ОС, летом 2023 года руководитель департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области Ольга Платонова сообщила своим подчиненным, что «объект надо вовлекать в оборот», при этом якобы даже есть интересанты, готовые его в «оборот» взять. В смысле в аренду. Как выяснилось, интересантом оказался не кто-нибудь с улицы, а бизнес-партнер сына госпожи Платоновой. Но о нем чуть позже.
Чтобы вовлечь объект в оборот, необходимо определить рыночную стоимость его аренды. Этим, как рассказывают, занялась начальник отдела распоряжения государственным имуществом одноименного департамента госпожа Грибанова, подключившая к процессу некоего оценщика Егорова (ООО «Центр Экспертизы и Оценки»)
Спустя время госпожа Грибанова доложила госпоже Платоновой, что Егоров оценивает стоимость месячной рыночной аренды помещения на ул. Фомина, 8 примерно в 200 тысяч рублей. При этом замечание одного из подчиненных, что и 200 тысяч – это мало, так как дом хоть и ветхий, но не аварийный, большой по площади, находится в центре города и что при оценке необходимо еще учитывать стоимость земли, которая в центре «золотая», понимания не нашли.
Здесь стоит напомнить, что в ноябре 2022 года было принято постановление Правительства Орловской области N 680 “Об особенностях предоставления в аренду отдельного государственного имущества Орловской области, техническое состояние которого требует проведения капитального ремонта, реконструкции либо проведения иных работ”. Согласно ему, при аренде «ветхого» объекта недвижимости, субъект малого и среднего предпринимательства (МСП) может платить за аренду 1 рубль на период ремонта. Его принятие мотивировалось как мера поддержки малого бизнеса (хотя в федеральном законе нет такой меры как аренда за 1 рубль). При этом государственное АО «Корпорация МСП» рекомендовала субъектам РФ принять меры для поддержки малого бизнеса (самозанятые, ИП, малые компании), который арендует небольшие площади (мастерские, сервисы, салоны красоты) и еще тратит свои средства на их ремонт. И многие регионы в качестве поддержки приняли нормы по компенсации затрат на ремонт или зачет стоимости арендной платы, но не аренду за рубль огромных зданий.
Между тем в Орловской области в апреле 2023 года утверждается перечень объектов, которые можно сдавать за рубль, и в ноябре 2023 по поручению госпожи Платоновой он дополняется объектом по ул. Фомина, 8 Повторим: объект большой – 726,2 кв. м, и не каждый ИП или самозанятый потянет ремонт такого здания.
ООО «Центр Экспертизы и Оценки» (оценщик Егоров) делает отчет о рыночной стоимости аренды и определяет ее как 169 тысяч 792,82 рубля в месяц. Выходит, 234 рубля за 1 метр – и без стоимости земли. Это при том, что рядом, на той же улице Фомина торговые и офисные помещения сдаются в аренду по цене от 2000 до 3500 рублей за метр в месяц. Даже если учесть ветхое состояние дома, получается, что цена аренды госимущества занижена многократно!
Дальше – интереснее. 18 декабря 2023 года приказом департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области объявляется аукцион по аренде объектов на Фомина, 8. Срок приема заявок для участия устанавливается с 19.12.2023 по 08.01.2024 (при этом с 01.01.2024 по 08.01.2024 – выходные дни). Электронная торговая площадка в выходные работает, но банки не работают, и задаток не может поступить на счет участника аукциона, а следовательно, уже с 29.12.2023 потенциальные участники не смогли бы к 09.01.2024 обеспечить наличие денег на счете площадки для признания их участниками аукциона. Поэтому, например, один из желающих поучаствовать в торгах 29.12.2023 подал в адрес департамента заявление с просьбой продлить срок приема заявок из-за выходных дней, но ответ заявителю дали лишь 17.01.2024, когда победитель уже был определен. Таким образом, фактически заявиться на торги можно было лишь в течение нескольких рабочих дней в декабре – и заявки смогли подать те, кто об этом знал и подготовился заранее. В итоге в аукционе участвовало всего две организации: ООО «Золотой Орел» и ООО «Белый ветер» (что, согласитесь до странного мало для объекта в центре города). Интересно, что ООО «Белый ветер» не сделало на торгах ни одного шага (вопрос: зачем тогда заявлялись?). И победителем стало ООО «Золотой Орел».
По условиям аукционной документации арендатор в течение двух лет должен был делать ремонт помещения и платить 1 рубль аренды в месяц. Но через год может произойти (и скорее всего, произойдет) следующее: арендатор обратится с заявлением о выкупе здания без торгов (в соответствии с федеральным законодательством). При этом, по закону, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (не сомневаемся, что такое согласие будет получено).
Таким образом, через год объект в центре города уходит из госсобственности без торгов, затраты арендатора минимальны (аренда по 1 рублю в месяц, выкуп с зачетом стоимости ремонта для себя же), а бюджет не получает ничего.
И здесь самое время рассказать об арендаторе. ООО «Золотой Орел» формально относится к субъектам МСП, но при этом занимается скупкой больших массивов сельхозземель в Орловской области, так что меры поддержки субъектов МСП для данной компании представляются явно избыточными.
Заметим, в январе арендатор заплатил арендную плату, а по состоянию на середину мая оплаты больше не было. Однако, согласно условиям договора аренды, в случае если более двух месяцев подряд арендатор не оплачивает арендную плату, то арендодатель должен инициировать расторжение договора. Департамент на сегодняшний день договор не расторгал, что наводит на мысли о коррупционной составляющей во взаимоотношениях с ООО «Золотой Орел». И основания для таких мыслей имеются.
Так, единственным учредителем и директором ООО «Золотой Орел» является некто гражданин Гусейханов. До декабря 2019 года существовало другое ООО «Золотой Орел» (ИНН 5725003512) (ликвидировано), где гражданин Гусейханов до 08.08.2019 был генеральным директором. А одним из учредителей того же ООО был некто гражданин Гусев. Последний, с свою очередь, совместно с неким гражданином Пополитовым являются учредителями ООО «Мирокл», где гражданин Гусев еще и директор. Таким образом гражданин Пополитов имеет бизнес-связи с арендатором дома на улице Фомина гражданином Гусейхановым через гражданина. Остается добавить, что гражданин Пополитов приходится очень близким родственником госпоже Платоновой. И тогда становятся понятны крайне благоприятные условия, созданные для ООО «Золотой Орел» по получению в аренду госимущества по заниженной стоимости.
Идем дальше. Несмотря на условие о проведении восстановительных работ для приведения имущества в пригодное для эксплуатации состояние, прописанное в аукционной документации, никаких восстановительных работ на объекте – по крайней мере по состоянию на середину июня – не велось.
А ООО «Золотой Орел» после передачи ему в аренду помещения по ул. Фомина, 8 обратилось за оформлением земли.
Повторим: в договор аренды с ООО «Золотой Орел» условия по земельному участку не были включены! Тем самым была занижена рыночная начальная цена аукциона. Кроме того, включение в договор аренды земельного участка и платы за него не дало бы применить к единому лоту (помещению) аренду за 1 рубль, и заставило бы арендатора платить за аренду по рыночной цене. Но в нашем случае арендатору предоставили возможность получить двойную выгоду: во-первых, арендовать помещение за рубль, а во-вторых, получить землю под этим помещением не по рыночной цене, а без торгов как арендатор помещения, что опять же значительно ниже рыночной стоимости.
И вот 8 февраля 2024 года ООО «Золотой Орел» обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка без торгов как арендатору помещения. На основании заявления ООО «Золотой Орел» управлением земельных отношений департамента готовится проект распоряжения Правительства Орловской области и поступает на визирование в системе автоматизации делопроизводства и электронного документооборота “ДЕЛО” (далее – СЭД ДЕЛО).
Между тем, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду. Здесь важно отметить, что ООО «Золотой Орел» является арендатором помещения по Фомина, 8 и обратилось за арендой земли без торгов, но в норме Земельного кодекса четко указано, что право имеют арендаторы зданий и сооружений, а помещений только собственники. Тем не менее, проект распоряжения Правительства о предоставлении земли без торгов ООО «Золотой Орел» был подготовлен департаментом.
21.03.2024 г. за № 174-р выходит распоряжение Правительства Орловской области о предоставлении ООО «Золотой Орел» в аренду земельного участка по ул. Фомина, 8. В итоге «Золотой Орел» получает землю в центре города за символическую плату. А бюджет в перспективе получает существенный ущерб.
Между тем в марте-апреле департамент готовит и визирует постановление правительства области о введении в 2024 году льготы по аренде земли под ветхими объектами, переданными в аренду для восстановления. Примечательно, что постановление визируется, когда заместитель губернатора по экономике и финансам и сам губернатор находятся в командировке, и документ за № 220 без их виз подписывает 02.04.2024 г. врио губернатора Ирина Проваленкова.
При этом постановление, подписанное 2 апреля 2024 года распространяет отношения по льготной аренде распространяет с 1 января 2024. И ООО «Золотой Орел» под его действие попадает идеально, так как в январе оно выиграло «аукцион» по аренде за 1 рубль ветхого здания на Фомина, 8, и по факту это единственный арендатор в области, кому это постановление Правительства области дает льготу. В итоге бюджет за здание и землю не получит ничего, хотя при высокой рыночной стоимости земли в центре Орла областная казна могла бы пополниться существенной суммой.
В заключение отметим, что по схожей схеме было решено отдать в аренду здание площадью почти в 3,5 тысяч квадратных метров на ул. Колхозной в Орле, о чем мы расскажем в следующей части нашего повествования об обороте государственного имущества в Орловской области.
А этой публикацией, надеемся, заинтересуются компетентные органы.
Фото – ТРК “Истоки”
