№9 (106) от 13 марта 2024 г.
Широко распиаренный мэрией Орла проект комплексного развития территории (КРТ) Наугорского шоссе день ото дня обрастает скандалами. Не успели жильцы многострадального дома №7 по улице Грановского оправиться от объявленного Жилищным управлением мэрии пожара, (которого на самом деле не было, но в связи с которым им предложили переехать в маневренный фонд), как получили новые сюрпризы. Один – от застройщика, второй – от чиновников. Надо ли говорить, что оба сюрприза – не из приятных?
Ни в какие рамки
Прежде чем приступить к изложению очередной серии эпопеи под условным названием «КРТ по-орловски», поясним, почему мы так много внимания уделяем этой теме. Казалось бы, речь идет всего лишь о жильцах 14 квартир в одной орловской двухэтажке, столкнувшихся с проблемами при переселении из-за разногласий с застройщиком. Между тем, с такими же проблемами, а точнее, с грубым нарушением их прав в ближайшее время могут столкнуться сотни горожан – ведь городские и областные власти намерены и дальше реализовывать программу комплексного развития территорий в Орле. В очередной раз заметим – прекрасную по замыслу программу, но отвратительную в ее местном исполнении.
Коротко напомним, что согласно программе КРТ, застройщик получает от города в аренду земельные участки, на которых расположены аварийные дома. Эти дома он должен расселить за счет своих средств: либо выкупить у граждан аварийное жилье (договорившись с ними о цене), либо предоставить им новые квартиры. При этом закон предусматривает, что жилищные условия граждан должны улучшиться. И если гражданин выбирает взамен денежного возмещения новую квартиру, то ее жилая площадь и количество комнат в ней не должны быть меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения должна превышать общую площадь освобождаемого жилого помещения.
Взамен муниципалитет за счет бюджетных средств обеспечивает территорию комплексной застройки коммунальной и дорожной инфраструктурой. То есть застройщик не тратится на прокладку сетей водопровода, канализации, на подключение к электросети и т.п. На Наугорском шоссе на эти цели из бюджета выделено около 180 миллионов рублей, и часть сетей уже проложена. Застройщику остается построить пять многоквартирных домов, продать в них квартиры и получить прибыль. Ну и еще расселить граждан из аварийных двухэтажек. И вот с этим у застройщика – ООО «СМУ №2» – как раз большие проблемы. Потому что на его условиях жители дома №7 на ул. Грановского переселяться не хотят. По той простой причине, что условия эти не вписываются ни в какие рамки. Дело в том, что у СМУ №2 в Орле нет своего уже построенного жилья. То есть переселять граждан им попросту некуда. Денег, чтобы выкупить у граждан квартиры, у них, как мы поняли, тоже нет. Ну или есть, но застройщик очень не хочет их платить. Поэтому СМУ №2 начало придумывать всякие мутные, а порой и откровенно авантюрные схемы, чтобы заставить граждан освободить их квартиры. Так, сначала людям предложили выкупить их жилье по хорошей цене: например, в 2023 году за квартиру площадью 23,2 кв. метра застройщик предлагал 3 миллиона 33 тысячи рублей. Правда, собственник, этих денег на руки не получал. Зато ему предлагалось одновременно с договором купли-продажи подписать договор участия в долевом строительстве дома, который застройщик начал возводить как раз на территории комплексного развития. Ровно на ту же сумму – 3 миллиона 33 тысячи (столько стоит квартира площадью 33,7 кв. м). Как объяснял застройщик, эти деньги, которые он фактически не заплатил за выкуп жилья, он положит на эскроу-счет новоиспеченного дольщика – и будет всем счастье. Но осчастливить удалось немногих: на такие условия согласились собственники лишь четырех квартир, остальные, как говорится, уперлись – слишком уж сомнительным показалось им это предложение. И их опасения, увы, были не напрасными. Как выяснилось, денег на эскроу-счетах продавших свое жилье людей нет до сих пор. Между тем по договору ДДУ именно они, теперь уже бывшие собственники жилья в доме №7 на ул. Грановского, а ныне дольщики, должны были пополнить эти счета до 1 января 2024 года. И если они этого не сделают, застройщик вполне может расторгнуть с ними ДДУ. И граждане в прямом смысле слова могут остаться бомжами. Пока они еще живут в своих старых квартирах, которые им не принадлежат, но в любой момент новый собственник, то есть застройщик, может их оттуда попросить. А вот они у застройщика попросить денег за свои проданные квартиры пока не могут: по договору купли продажи срок оплаты обозначен как не позднее 1 февраля 2025 года. Где будет застройщик в 2025 году, неизвестно, а вот граждане могут оказаться на улице уже сейчас. Потому что застройщику кровь из носу надо расселить дом №7 на улице Грановского.
«Черный передел»
Из пяти домов, которые должен возвести застройщик на территории комплексного развития, один уже строится. И в нем активно продаются квартиры. Срок сдачи дома (позиция №1) в эксплуатацию – третий квартал 2024 года. Тем временем застройщик затеял и строительство второго дома – что характерно, в непосредственной близости от дома №7 по улице Грановского. Забор, огораживающий стройку, буквально упирается в подъезды дома на Грановского. Здесь уже вырыт котлован, установлены некоторые железобетонные конструкции и работает строительная техника, отчего по стенам аварийного дома №7 пошли трещины. Вдобавок к этому жильцы обнаружили, что у них просто беспардонно оттяпали кусок придомовой территории, то есть земли, которая является общедомовой собственностью.
Участок земли, на котором расположен дом №7, с кадастровым номером 57:25:0010304:3 имеет площадь 1774,34 кв. метра. С ним соседствует земельный участок, на котором, собственно, и должен возводиться второй дом по программе КРТ и где застройщик уже ведет работы. Но вот беда: по условиям КРТ и согласно первоначально утвержденной документации по планировке территории комплексного развития, застройщик сначала должен был расселить жильцов дома №7, снести его, получить разрешение на строительство, а уже потом приступать к стройке. Поскольку территория дома №7, согласно первоначально утвержденному проекту межевания, входила в состав земельного участка, предназначенного для строительства новых домов.
Но, как мы знаем, застройщик решил иначе – и принялся строить без разрешения. За что и был оштрафован (заметим, уже во второй раз, т.к. первый дом тоже начинали строить без разрешения на строительство). Теперь ему необходимо получить это разрешение во что бы то ни стало, а для этого надо решить два вопроса: уладить проблемы, во-первых, с землей, а во-вторых, с жильцами. Точнее, с их переселением. В первом случае на помощь застройщику пришли чиновники – и попросту отрезали у граждан более 100 квадратов земли.
Выяснили это сами жильцы с помощью кадастрового инженера, которого они наняли, заподозрив, что стройплощадка «залезла» на их территорию. Тот все перемерил, и оказалось, что от дома отрезано два участка – один площадью 54,79 кв. метров оказался в составе участка, на котором уже вырыт котлован для нового дома, а второй – площадью 50 кв. метров – поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг».
Как так получилось? А вот как. 12 декабря 2023 года и. о. начальника Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области – главного архитектора Орловской области В. Миронов издал приказ, которым утвердил внесение изменений в документацию по планировке территории комплексного развития, установив новые границы участка под застройку по программе КРТ, в который и вошла часть территории дома №7. Причем сделал это господин Миронов, вопреки закону, без проведения публичных слушаний, поскольку ни один из документов на которые он ссылается и на основании которых эти слушания могли бы не проводиться, в данном конкретном случае не действует. (Что характерно, свой приказ Миронов подписал в тот же день, когда в отношении СМУ№2 было возбуждено административное дело в связи с незаконным началом строительства. Совпадение, не правда ли?)
Еще одно основание, к которому прибегают чиновники, чтобы оправдать изменение границ земельного участка под застройку, содержится в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает, что такое изменение возможно при определенных обстоятельствах и допускается в случае устранения реестровой ошибки. При этом допускается увеличение площади земельного участка не более чем на 10%, либо уменьшение – не более чем на 5%. И если в случае с увеличением участка земли под застройку действительно можно говорить о том, что все законно (не более 10%), то вот в случае с уменьшением территории, принадлежащей собственникам жилья в доме №7, как раз наоборот. Потому что два участка, которые после внесения изменений в документацию чудесным образом выпали из земельной площади дома №7, уменьшили эту площадь на 6,25%. А этого закон уже не допускает. Стало быть, права граждан нарушены.
Наконец, нельзя говорить и о том, что границы земельного участка менялись для устранения реестровой ошибки (как это предусматривает закон), поскольку все в том же законе четко сказано, что понимается под этим термином, а именно: описка, опечатка, грамматическая или арифметическая либо подобная ошибка. В приказе господина Миронова ни на одну из таких ошибок ссылок нет, да их, реестровых ошибок то есть, как мы понимаем, и не существовало. И единственной целью данного приказа, на наш взгляд, было стремление угодить застройщику в ущерб интересам граждан. На что господин Миронов по каким-то неведомым нам причинам с легкостью подписался – в прямом и переносном смысле, возможно, даже превысив свои должностные полномочия. Хотя, казалось бы, должен был действовать наоборот, защищая права и интересы людей, для пользы которых, собственно, программа КРТ и придумана, и которые, между прочим, за счет своих налогов господина Миронова и содержат. Теперь же гражданам придется обращаться в суд, чтобы вернуть отнятую у них землю (кстати, стоимость земельного участка должна учитываться при выкупе у граждан квартир). А помимо этого им придется судиться с застройщиком, который решил принудить собственников жилья отдать ему свои квартиры за бесценок. Это и есть второй сюрприз от СМУ №2.
Иск к самому себе?
На прошлой неделе собственники 10 квартир в доме №7 на улице Грановского получили копии исковых заявлений, которые застройщик – ООО «СМУ №2» направил в Советский районный суд города Орла и в которых они фигурируют в качестве ответчиков. Одна из копий этого удивительно безграмотного – во всех смыслах – документа оказалась в распоряжении «Орловской среды-плюс».
Суть иска в том, что застройщик – истец – просит суд взыскать выкупную стоимость аварийного жилого помещения и земельного участка… с самого себя. То есть с истца. В пользу ответчика. В нашем случае это старшая по дому №7, собственница одной из квартир Татьяна Костромичева. За квартиру площадью чуть менее 30 квадратных метров застройщик предлагает Татьяне Костромичевой целых 500 тысяч рублей. Другим собственникам – независимо от площади их квартир и количества комнат – предлагают столько же. Естественно, граждане на подобный «грабеж» согласиться не могут.
Как указывает в исковом заявлении представитель СМУ №2 Е. Бердюгина, застройщик дважды предлагал Костромичевой «взамен аварийного жилого помещения благоустроенную квартиру в строящемся многоквартирном 10-этажном жилом доме, расположенном по адресу: Орловская область, город Орел, улица Плещеевская, земельный участок №8 ЖК». И далее следует пугающая фраза: «Отказ в переселении ответчиком создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как дом является аварийным».
Здесь, что называется, все перевернуто с ног на голову. Повторим: это именно застройщик, без разрешения на строительство, начал строительные работы на участке, примыкающем к дому, где живут ответчики, отчего, как уже отмечалось выше, по стенам пошли трещины. И тем самым создал угрозу жизни и здоровью граждан, которые якобы не хотят переселяться в благоустроенные квартиры. На самом деле переселяться людям просто некуда, поскольку никаких благоустроенных квартир не существует: дом на улице Плещеевской, как указывает сам истец, еще только строится, не имеет номера, и когда будет сдан в эксплуатацию, неизвестно. Так о каком переселении идет речь? Но в одном истец прав: квартиру Татьяне Костромичевой действительно предлагали. Предложение звучало ровно так же, как процитированное выше (из искового заявления), только с указанием номера квартиры – 134.
Что это за квартира, какой площади, сколько в ней комнат, на каком этаже она находится, для Татьяны Костромичевой так и осталось тайной. Посмотреть квартиру, понятно, тоже было невозможно – она только строится. Аналогичные предложения получали и другие собственники. При этом, как говорят жильцы дома, нескольким гражданам даже предлагали квартиру с одним и тем же номером. Допустим, граждане согласились бы. И через месяц их бы пришли выселять из аварийного дома. Куда они должны были идти? Где жить до того времени, когда застройщик сдаст дом (если сдаст)? Снимать жилье? Или переселяться в маневренный фонд?
Полагаем, именно на последний вариант и рассчитывает застройщик, который просит суд выселить Татьяну Костромичеву и ее соседей по дому №7 «в иное жилое помещение», прекратить их право собственности на жилые помещения в доме и взыскать при этом в их пользу с самого себя выкупную стоимость квартир – по 500 тысяч рублей за квартиру! Обосновывая такую сумму, застройщик указывает, что «данное жилое помещение (то есть квартира Костромичевой. – Прим. ред.) являлось комнатой в общежитии бывшего завода «Продмаш» и что оно «не имеет кухни, не имеет удобств» (что является неправдой: дом №7 не общежитие, здесь находятся квартиры, а не комнаты, и кухни имеются, и ванные, и прихожие, правда, туалет – один на две квартиры, что не делает их комнатами в общежитии).
Кроме того, застройщик одновременно с выселением и принудительным взысканием с самого себя в пользу Татьяны Костромичевой 500 тысяч рублей в качестве выкупной стоимости ее квартиры и доли принадлежащего ей земельного участка просит суд назначить судебную экспертизу по определению стоимости той же квартиры и той же доли земельного участка! И даже готов эту экспертизу оплатить!
Но самое интересное в иске даже не это. Дело в том, что в обоснование своих требований застройщик ссылается на статью 32 Жилищного кодекса, которая определяет порядок обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом в первом же пункте статьи указано, что выкуп жилых помещений (в зависимости от того, для чьих нужд они изымаются) производится на основании решений либо федеральных органов власти, либо органов власти субъекта, либо муниципалитета. То есть, проще говоря, эта статья регулирует отношения между органами власти и гражданами, но никак не между гражданами и частным застройщиком, работающим в рамках программы КРТ. Потому что такие отношения описаны в статье 32.1 того же Жилищного кодекса, которую истец – ООО «СМУ №2» – в своем иске даже не упоминает.
А между тем в статье 32.1, которая так и называется – «Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки» – говорится, что равноценное возмещение или жилое помещение взамен освобождаемого должны предоставляться гражданам «на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и лицами, обеспечивающими реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки, указанными в Градостроительном кодексе Российской Федерации, либо лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки». Также в статье указано, что такой договор (перехода права собственности) должен быть заключен в обязательном порядке. При этом это должен быть либо договор купли-продажи (в случае денежного возмещения), либо мены (в случае, если собственнику предоставляется жилье). Причем собственнику дается 45 дней на раздумья после получения проекта такого договора. Если же он договор не подписывает, то в этом случае застройщик вправе обратиться в суд – далее внимание! – «с требованием одновременно о понуждении указанного собственника жилого помещения к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность истцу. В исковом заявлении в обязательном порядке указываются адрес, общая и жилая площадь, количество комнат предоставляемого равнозначного жилого помещения или жилого помещения, предоставляемого с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, либо размер возмещения» (конец цитаты).
Заметим, в иске СМУ №2 о таком договоре нет ни слова. А между тем, как говорилось выше, проект договора купли-продажи собственникам поначалу рассылали. Но в приложении к исковому заявлению этот документ отсутствует. Думаем, неслучайно. Поскольку в этом договоре выкупная цена квартиры площадью 23 кв. метра составляла чуть более трех миллионов рублей. А потом внезапно упала до 500 тысяч. А еще, повторим, в этом же договоре значилось, что деньги за свою квартиру собственник получит не сразу, а до 1 февраля 2025 года. Что же касается договоров мены, то их вовсе не существовало – вместо этого собственникам предлагали подписать договоры долевого участия в строительстве, что в данном случае не вписывается ни в какие рамки законодательства о КРТ. И, естественно, застройщику нет никакого резона сообщать об этом суду. В отличие от граждан, которые оказались в буквальном смысле слова отданы на откуп СМУ №2.
Никто ничего не перепутал?
Вместо того, чтобы получить новые квартиры или равноценное возмещение за свое жилье, жители дома №7 получили такую головную боль, о которой забудут не скоро. Если забудут вообще. И все это – с прямого попустительства городской и областной власти, которые, как мы уже предполагали ранее, действуют исключительно в интересах застройщика, игнорируя при этом права и интересы граждан. Причем, и городские, и областные чиновники старательно не замечают проблем, с которыми сталкиваются жители дома №7 по улице Грановского в ходе реализации программы КРТ.
Мария Родштейн
Так, на февральском заседании комитета по градостроительной деятельности и транспорту облсовета начальник управления градостроительства администрации города Орла Мария Родштейн, хоть и признала, что застройщик предлагает гражданам непотребно низкую выкупную цену за квартиры (а на тот момент речь шла еще о миллионе рублей, а не о 500 тысячах, как сейчас) и тем самым нарушает их права, тем не менее «успокоила» жильцов, заявив, что у застройщика есть еще два года, чтобы договориться с ними. А если они опасаются жить в аварийном доме, посоветовала им обратиться в суд: мол, граждан переселят в маневренный фонд и выплатят за счет муниципалитета те суммы, которые они взыщут за свои квартиры в судебном порядке. А уж потом город эти же суммы взыщет с застройщика – когда и как, это граждан волновать не должно.
Если следовать такому раскладу, получается, что застройщику даются все карты в руки: он не расселяет жителей аварийных домов, получает за счет бюджета инфраструктуру, строит высотки (не гнушаясь нарушать закон), продает квартиры и имеет прибыль. А что имеют город и горожане? Последние – халупы в маневренном фонде, а первый – бюджетные траты на выкуп аварийного жилья. Потому что нет никаких гарантий, что муниципалитет сможет взыскать с застройщика потраченные деньги.
Хочется спросить: а наши чиновники ничего не перепутали? Программа комплексного развития территорий – она для кого придумана? Для жителей этих территорий или для СМУ №2? Судя по тому, как беспардонно обращаются с жителями и застройщик, и его покровители из мэрии, ответ не вызывает сомнений. Потому что в противном случае те же чиновники, отвечающие за реализацию программы КРТ, нашли бы способы обязать застройщика расселить граждан или выкупить их квартиры по достойной цене – в этом ничего сложного нет: если гражданин не желает переселяться в квартиру в строящемся доме стоимостью в три миллиона рублей, выплатите ему эти три миллиона – и всё. Не желает платить – расторгните договор с этим застройщиком, благо основания всегда можно найти – например, строительство без разрешения. Но этого почему-то не происходит. Напротив, и мэрия, и господин Миронов стараются сделать все, чтобы застройщик чувствовал себя полностью безнаказанным. А жители – бесправными…
В доме №7 на улице Грановского в последнее время ходят нехорошие слухи. Жильцам звонят некие граждане из соседних домов и передают якобы слова представителей застройщика, что их все равно «нагнут», и что ничего они не получат. Вместо «они» на самом деле, как говорят, употребляется расхожее уничижительное словечко, означающее тягловой скот. Не знаем, действительно ли так говорят о гражданах в СМУ №2, но, судя по содержанию судебного иска, да и по всему стилю общения представителей этой организации с жителями дома №7, относятся к ним как к людям второго сорта. С которыми можно не церемониться. И напрасно. Во-первых, как показали несколько месяцев противостояния застройщика и жильцов, в доме №7 живут настоящие граждане, у которых есть чувство собственного достоинства, здравый смысл и решимость идти до конца, отстаивая свои права. А во-вторых, мы живем в такие времена, когда все сделанное возвращается к сделавшему. И с теми, кто не привык церемониться, церемониться тоже не будут. И произойти это может быстрее, чем кому-то кажется…
Татьяна Филева
