Больничный сквер в Орловском районе отдали в долгосрочную аренду
№40 (92) от 22 ноября 2023 г.
В Орловском муниципальном округе назревает очередной скандал, связанный с землёй, на этот раз в селе Плещеево.
Давайте вспомним историю с прудом возле санатория «Дубрава», который арендаторы назвали не прудом, а «лужей» и делали всё, чтобы его уничтожить и впоследствии сделаться собственниками земельного участка. В 2022 году Орловский областной суд решил: земельные участки, на которых располагался подвергшийся осушению водоём, должны быть изъяты из чужого незаконного владения, договоры аренды земли, заключенные в целях ведения личного подсобного хозяйства, признаны недействительными. Так вот, 65 соток земли возле Плещеевской центральной районной больницы — такой же лакомый кусок для застройщика-арендатора. Но есть одна проблема — к участку теперь нет подъезда; больница закрыла свою территорию из соображений безопасности, а владельцы участков земли, которые находятся с другой стороны арендованных 65 соток, тоже против дороги для большегрузов возле их домов.
«Подарок» к Новому году
Вот что рассказали в своём письме в редакцию жители села Плещеево:
«Эта история уходит своими корнями в далёкие 2014-2015 годы, когда некоему физическому лицу несказанно повезло. Администрация Орловского района на предновогоднем аукционе решила выдать в аренду земельный участок, находящийся на территории Центральной районной больницы, площадью 65 соток, наверное, в качестве новогоднего подарка в пользование сроком на два десятка лет гражданке К. Никого тогда не волновало, что территория данного участка полностью перекрывает (включает) единственную асфальтированную дорогу, служащую транспортной артерией не только для подстанции скорой медицинской помощи Орловского района, но и единственным маршрутом между корпусами больницы и её хозяйственными постройками.
Стоимость аренды, прописанная в договоре, напрямую зависела от кадастровой стоимости участка, но почему-то по необъяснимым причинам стоимость эта оказалась в тысячу (!) раз ниже таких же участков с тем же назначением, расположенных рядом. Полагаем, благодаря такой же случайности или везению бюджет района за все эти годы не окупил даже сумму, затраченную на бумагу для принтера, печатавшего постановления об аренде (данные о кадастровой стоимости и отчислениях арендатора находятся в кадастровой палате и администрации района: 14 тысяч рублей – кадастровая стоимость 65 соток, 3500000 — стоимость соседнего с ним участка в 15 соток). Далее события развивались по траектории в духе романов Агаты Кристи. Оказалось, и это вполне естественно для больничных территорий, что данный земельный участок имеет ограниченное использование, и это никак не входило в планы появившихся здесь бизнесменов. Не секрет, что для изменения назначения использования арендованной площади земельный участок должен непременно находиться в собственности, а для регистрации этой самой собственности необходим объект недвижимости. Надо было что-то предпринимать.
Нашлась проектная организация, которая не погнушалась спроектировать современный медицинский центр площадью сорок квадратных метров, расположив его на участке 65 соток, что, по нашему мнению, заслуживает Нобелевской премии в области архитектуры и планирования, но и это ещё не всё. Областное управление архитектуры выдаёт разрешение на строительство этого шедевра, конечно же, не обратив внимание на то, что у заявителя нет технических условий на электро- и газоснабжение, отсутствуют подъездные пути, водоснабжение и водоотведение, то есть полное отсутствие разделов технической документации на все эти коммуникации. Есть в проекте одна хитрость: технические условия были получены на электроснабжение только строительной площадки. Но это из серии «маленькие хитрости» в надежде, что никто не заметит. В проекте не указан даже источник отопления этого «вигвама». Сложно судить, может, это новые правила строительства такие, но факт остаётся фактом. Дальше в лес, как говорится, больше дров. Летом 2022 года арендатор участка, заключив негласный трудовой договор с двумя представителями бывших республик СНГ, закупив пару мешков цемента и лопату, возводят строение, которое можно охарактеризовать как этюд на тему «передовые технологии в строительстве зданий общественного назначения». «Строение» представляло собой траншею глубиной в штык лопаты, замазанную бетоном. Странно, но комиссия, приехавшая принимать объект, решила по-другому, увидев в нём будущий медицинский центр. И что вы думаете: бинго! По заключению комиссии чудо-центр готов на 70 процентов! Естественно, такое решение сыграло роль при государственной регистрации объекта недвижимости. Казалось бы, планы бизнесменов сбываются, еще немного – и цель будет достигнута: почему бы не начать обсуждать продажу участка крупному застройщику? Но помешали жители, написавшие коллективное письмо в прокуратуру с просьбой разобраться в новых реалиях современных строительства и регистрации прав.
Надо отдать должное сотрудникам прокуратуры, которые ответственно подошли к этому вопросу. Прокуратура постановила: регистрацию объекта аннулировать, земельный участок изъять и передать администрации района.
Арендаторы участка подают иск в районный суд. Однако судья решает объединить иск прокуратуры и иск арендатора участка в одно дело, где рассматривались вопросы о возможном пересмотре границ владений собственников жилья или удовлетворение иска прокуратуры. Суд назначил проведение независимой экспертизы участка и возведенного объекта недвижимости, по результатам которой всё вышеизложенное было полностью подтверждено: объект не соответствует нормам строительства, разрешение на строительство некорректно. Суд принимает решение оставить всё, как было, без изменений. Однако арендатор подаёт апелляцию в областной суд с просьбой обеспечить проезд к арендуемому участку через участки жителей, находящиеся в их собственности. К слову, подъезд к участку у арендатора был свободным до 2017 года, потом вышел закон об антитеррористической деятельности, обязавший учреждения здравоохранения оградить свои территории.
Взятый в аренду земельный участок, находящийся на территории Плещеевской центральной районной больницы, вполне можно перевести в собственность и, переоформив его назначение, использовать для возведения многоквартирного жилого дома, что значительно затруднит работу больницы и исключит возможность реновации стационара. Весьма вероятно, это потребуется в будущем для лечебного учреждения, осуществляющего обслуживание более семидесяти тысяч человек. Кто-нибудь думает о том, что при существующей нехватке территории (у больницы в настоящее время постоянные очереди на парковку и скученность транспортных средств возле ЛПУ) данный участок в 65 соток значительно упростил бы пути решения проблемы?
Как реализовать госпрограмму о стратегии развития здравоохранения в Российской Федерации, где нашим президентом определены приоритетные направления решения основных задач развития системы здравоохранения, предусматривающие, в том числе, строительство и реконструкцию объектов здравоохранения?
Как и где мы будем строить новые больницы, если сейчас так бездарно готовы разбрасываться существующими территориями? Где мы будем лечиться? В медицинских центрах без отопления и электроснабжения?», – задаются справедливыми вопросами авторы письма в редакцию.
Мнение прокуратуры
О результатах проверки прокуратуры, проведенной в июне 2022 года, стоит поговорить подробнее.
Итак, проверка установила, что земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6523 кв. м имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости», он был предоставлен в аренду на двадцать лет гражданке К. и впоследствии дважды передавался иным лицам. Доступ к данному участку за счет земель общего пользования либо за счет установления частного сервитута отсутствует.
В связи с выявленными нарушениями прокуратурой района 23.08.21 г. главе Орловского района внесено представление, однако нарушения не устранены, договор аренды земельного участка не расторгнут, доступ к участку со стороны земель общего пользования не обеспечен. Кроме того, на участке расположен объект незавершенного строительства «медицинский центр по оказанию консультативно-диагностических услуг» со степенью готовности, по данным реестрового дела, 13 процентов. Согласно техническому плану здания, предоставленному в орган регистрации при постановке на кадастровый учет, — 72 процента.
Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области выдало разрешение на строительство медицинского центра сроком (с учетом продления) до 6.11.22 г. Согласно представленной документации, подъезд к объекту капитального строительства осуществляется с северной стороны. Однако с северной стороны смежным с ним является участок, на котором расположено БУЗ ОО «Плещеевская ЦРБ». На объекте осуществляются мероприятия по исключению бесконтрольного пребывания на объекте (территории) посторонних лиц и нахождения транспортных средств, в том числе в непосредственной близости от объекта.
Таким образом, осуществление проезда третьих лиц по территории учреждения здравоохранения является нарушением требований антитеррористической защищенности, а отсутствие проезда к земельному участку, на котором возможно размещение объекта капитального строительства, нарушает требования земельного законодательства.
Прокуратура указывает: вывод о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, может быть сделан, если фундаментные работы не завершены либо возведенный объект не соответствует проектной документации. Согласно проведенным в июле 2021 года и июне 2022 года прокуратурой района обследованиям, объекты завершенного или незавершенного строительства на земельном участке не обнаружены. На земельном участке установлено наличие цементных следов на траве на невыровненной поверхности земли в виде прямоугольника. Какие-либо строительные работы на участке в период между проверками не производились, что подтверждается актами проверок и фотоматериалами.
Исходя из изложенного, сведения, содержащиеся в техническом плане на здание, являются недостоверными. Работы по сооружению фундамента не проводились, высота фундамента по проекту составляет 1,30 м, высота цементных следов на участке — не более 0,20 м в разных местах.
Прокуратура приходит к выводу: объект незавершенного строительства на земельном участке отсутствует, ввиду чего постановке на кадастровый учет он не подлежал.
В результате прокурор Орловского района обратился в Орловский районный суд в интересах муниципального образования «Орловский муниципальный округ Орловской области» с просьбой признать недействительным заключенный между администрацией Орловского района и гражданином В. договор аренды от 9.06.2015, применить последствия недействительности ничтожной сделки и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права аренды В. на земельный участок площадью 6523 кв. м. Признать право собственности В. на объект недвижимости площадью 40 кв. м отсутствующим. Исключить из госреестра записи о госрегистрации сведений об объекте недвижимости площадью 40 кв. м и исключить из единого госреестра записи о праве собственности В. на объект недвижимости площадью 40 кв. м.
Мнение жителей
-У Плещеевской больницы всегда была достаточно большая ухоженная территория, построили новый корпус, на этом участке, который теперь в аренде, посадили деревья, там даже когда-то стояли скамейки, гуляли больные по этой территории, туда приезжали сотрудники районной администрации и сами высаживали деревья, даже глава района Алексей Иванович Аверкиев лично сажал. А теперь там все заросло, что это за аренда такая? Для чего?
– У нас течет река Ока, здесь высокий берег, и на этом берегу, за водоохранной зоной, стоит Плещеевская больница, и уже ниже к реке, вдоль самого обрыва были выделены участки врачам, работникам сельской администрации, это улица Береговая. Жили мы всегда спокойно, по-соседски дружно, друг другу доверяя и помогая. Территория больницы никогда не была огорожена, её начали огораживать только в 2017 году. Но у нас события начали развиваться немного раньше. В 2013 году больница размежевала свой большой участок, и парковая зона, где гуляли больные, и даже наши дети еще туда бегали землянику собирать, оказалась в аренде у физического лица. Это физическое лицо ничего там не делало, как и другие физические лица, сквер зарастал, там даже траву никто не косил. Потом мы узнали, что четырнадцать тысяч рублей – кадастровая стоимость этого участка. То есть все мы платим налоги, как положено, а этот арендатор имеет преференции за то, что участок весь в клещах и зарослях травы?
– В 2021 году он получает разрешение на строительство на этой территории медицинского центра площадью то ли двадцать, то ли сорок квадратных метров, это по сути кабинет, коридор и санузел. Идет в Плещеевскую больницу, требует проезд на территорию, но главврач отказывает, так как на объекте антитеррористический режим. Тогда придумали другой выход: пошли в обход по улице Береговой, но там улица очень сложная, то дорога есть, то её нет, то на неё один участок заходит, то другой. Там улицы нет, там просто подъезды к нескольким домам.
– Вопрос: как могли выдать разрешение на строительство при таком проекте? Однако начинается там стройка. Фундамент залили, старая арматура торчит, фундамент расположен на уровне земельного участка, под уклоном, он не в горизонте стоит, а как придется. Известно, что, если арендатор имеет имущество на земле, значит впоследствии можно все 65 соток сделать собственностью. И сейчас вот этот фундамент является объектом незавершенного строительства?
– Мы обращаемся в прокуратуру. Прокуратура обращается в суд, чтобы признать строение несуществующим и аннулировать договор аренды.
Больничная асфальтированная дорога входит в границы этого участка. Как его вообще могли сдать в аренду?
У больницы большие проблемы с нехваткой парковочных мест. Стоянка есть, там весь район Орловский ставит машины, и она всегда занята, дороги тоже все заняты, вплоть до Болховского шоссе. То есть больнице не хватает той территории, которая есть. Больным погулять сейчас практически негде, и перспектив расширения у больницы тоже нет, а Орловский район пациентами прирастает, строится много новых микрорайонов и, соответственно, появляются новые жители района, пациенты. Если раньше на больничной стоянке было несколько машин, то теперь амбулатории закрываются, и все едут сюда, на Плещеевку. У нас не протолкнуться. Приема ждёшь неделями, людей очень много. Если нам еще здесь построят многоквартирный дом, то Плещеевскую больницу можно убирать. Мы можем это предполагать, потому что проект медицинского центра — это одно название. Он без электрики, без отопления. Заезд в проекте должен быть с северной стороны, а северная сторона — это территория больницы.
Арендатор подает иск к жителям домов, граничащих с арендованным участком, он хочет проезжать через территорию этих домов, через участки, которые в собственности граждан. Ему нужен заезд. Но дорога там никакая, там просто разгребли аллею, немножко выровняли и потом отсыпали щебенкой. Машина большая, типа джипа, она в любую погоду проедет, но скорая не проезжает, там у одной женщины муж тяжело болеет, экстренные ситуации, когда нужен врач, возникают часто, и, если бы они не отсыпали часть дороги, скорая бы проехать не смогла. Они иногда до скорой несут его на руках. Идти до Болховского шоссе 250 метров они не могут, и люди были вынуждены различными путями решать вопрос, чтобы дорога была.
Как только проезд стал цивилизованным, они сразу это увидели — здесь вроде как типовая дорога, которую просто сняли с учета, и надо по ней ездить. Но суд первой инстанции отказал арендатору в изменении границ наших участков. Теперь предстоит апелляция.
Окончательную точку в этом деле поставит суд, однако сама тенденция, когда бывший больничный парк или, к примеру, санаторский пруд отдаются в частные руки и вскоре перестают существовать, на наш взгляд, нехорошая. Что на очереди? Территория роддома на Посадской? Кто станет счастливым обладателем этой земли? Кому ещё орловские чиновники приготовили «новогодние подарки»?
К сведению:
Из заключения эксперта ФБУ Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации»:
-Является ли представленный объект с кадастровым номером… в с. Плещеево Орловского муниципального округа Орловской области, фундаментом?
– На момент осмотра экспертом установлено, что на территории земельного участка…, расположенном в с. Плещеево Орловского муниципального округа Орловской области, выполнены работы по устройству фундамента. Размер заливки фундамента в виде траншеи составляет 8.30 на 5 м. Имеется установка арматуры по углам в центре заливки ленточного фундамента на расстоянии 2,20 м до 3,20 м.
– Соответствует ли объект проектной документации?
– Выполненные работы на объекте, расположенном в с. Плещеево Орловского муниципального округа, не соответствуют проектной документации.
– В случае, если данный объект является фундаментом, будет ли соответствовать требованиям безопасности возведенный на нем и предусмотренный проектной документацией объект недвижимости?
– Работы, выполненные на земельном участке, не соответствуют проектной документации и соответственно возведенный на нем объект не будет отвечать требованиям безопасности.
Ольга Рождествина
