№18 (115) от 29 мая 2024 г.
В Орле продолжается неравный бой между жителями дома №7 на улице Грановского и застройщиком СМУ №2, который по воле орловской мэрии реализует в нашем городе пилотный проект комплексного развития территории Наугорского шоссе. Жители бьются за свои права, застройщик – за свою выгоду. Силы не сопоставимы: на стороне застройщика, уже не скрываясь, играют городская и областная администрации. Прокуратура, которая должна надзирать за соблюдением законодательства и прав граждан, стойко соблюдает нейтралитет. На сторону жителей, правда, стали суды. Но пока только по формальным основаниям.
Нечаянная радость оказалась недолгой
Для тех, кто не следил за эпопеей под названием «КРТ в Орле», кратко обрисуем ситуацию с точки зрения рядового горожанина. Представьте себе, что вы живете в небольшой квартире в старенькой двухэтажке, которую в один прекрасный момент городские власти признают аварийной. При этом вы ни у кого не требуете предоставить вам новое жилье – просто живете себе и живете. Но тут к вам приходят из мэрии и говорят: радуйтесь, граждане, ваш дом включен в программу комплексного развития территорий. Мы отдадим землю под ним застройщику, чтобы он строил на ней высотки, проложим за бюджетный счет все коммуникации, а застройщик переселит вас в благоустроенные квартиры или выкупит ваши квартиры, чтобы вы смогли себе купить другое жилье.
Граждане, разумеется, рады, но радость оказывается недолгой. Потому что никаких квартир, куда можно было бы переселить жителей аварийного дома, у него не имеется. А деньги за изымаемое у граждан жилье, как выясняется, он тоже платить не очень-то хочет. Поэтому застройщик приходит к жителям и говорит: я, граждане, начал строить новый дом. И предлагаю вам в нем квартиры взамен ваших. Но, конечно, не сейчас, а тогда, когда он будет построен. Дело происходит в 2023 году. А построить дом должны в конце 2024-го. И все бы ничего, граждане бы подождали до конца 2024-го, но застройщику надо, чтобы они выехали из своего жилья раньше. Поэтому он придумывает схему: вы, говорит, подпишите со мной договор купли-продажи, как будто я у вас ваши квартиры купил. Но денег я вам платить не буду. Вместо денег я предлагаю вам заключить договор долевого участия в строительстве того самого нового дома, в котором я предоставлю вам квартиры. А деньги, которые я вам не заплачу за ваши квартиры, я положу на ваши эскроу-счета, как будто это вы как дольщики их туда положили. Граждане сомневаются, но поскольку переехать в новое жилье хочется каждому, предварительно соглашаются рассмотреть предложения застройщика, поскольку твердо (и заметим, совершенно справедливо) убеждены, что программа КРТ подразумевает, что их жилищные условия будут улучшены. И застройщик начинает активно предлагать гражданам квартиры в строящемся доме. Например, семье с двумя детьми предлагает взамен двухкомнатной квартиры однокомнатную с жилой площадью 14 квадратных метров. Девушке-студентке вместо однокомнатной квартиры – студию, то есть помещение без отдельной кухни, прихожей и вообще без перегородок. Разумеется, граждане от таких предложений отказываются. Тогда застройщик идет другим путем – он рассылает гражданам предложения о выкупе их квартир. Сначала предлагает по миллиону за квартиру, потом – и вовсе по 500 тысяч. Жильцы подобные предложения воспринимают как издевательство и игнорируют. И тогда застройщик делает ход конем – подает в суд около полутора десятка исковых заявлений, в которых просит взыскать… с самого себя по 500 тысяч в пользу ответчиков (!), то есть собственников жилья, и выселить их в «иные жилые помещения» под предлогом того, что дом аварийный.
Параллельно с этим застройщик, не дождавшись расселения аварийного дома, начинает в буквальном смысле в трех шагах от него строить вторую высотку – причем, не получив разрешение на строительство. За это его штрафуют, потом разрешение выдают, и стройка движется полным ходом. Между тем в аварийном доме продолжают жить люди. Из-за работы тяжелой техники на стройплощадке по стенам дома идут трещины – и жить в нем становится реально опасно. Мало того, стройплощадка залезает на часть придомовой территории, между стеной дома и забором, ограждающим стройку – расстояние не более трех метров. В случае чего – ни пожарные, ни скорая к дому не подъедут. Не говоря уже о том, что строительные работы, ведущиеся с семи утра до десяти вечера в буквальном смысле слова не дают жизни жильцам не только аварийной двухэтажки, но и соседних домов.
Вот такое “жизненное пространство” оставил застройщик жителям дома №7 по ул. Грановского
Тем временем суд начинает рассматривать иски застройщика – и оставляет их либо без удовлетворения, либо вовсе без рассмотрения. И эти решения суда (на момент публикации их два) – пока что единственное, что во всей этой абсурдной истории под названием «КРТ по-орловски» можно назвать разумным. Потому что в этих решениях суд разъясняет, как должен был действовать застройщик – по закону, а не по своему хотению.
О законе не слышали?
Итак, обратимся к решению Советского районного суда города Орла по иску СМУ №2 к гражданке В. Гражданка В. владеет квартирой площадью 23,2 кв. метра в доме №7 на улице Грановского. Как указывает в своем иске СМУ №2, дом включен в программу КРТ. По договору КРТ, который заключили администрация Орла и застройщик (СМУ №2), изъятие у собственников жилых помещений (приобретение, расселение) является обязанностью застройщика. А далее истец заявляет, что ответчику неоднократно предлагались варианты расселения, «от которых она отказывалась», и что соглашение об условиях изъятия у нее жилого помещения так и не достигнуто. И просит суд в судебном порядке определить выкупную стоимость квартиры гражданки В. и разрешить вопрос об изъятии жилого помещения у ответчика, ссылаясь на положения жилищного законодательства, регулирующего вопросы расселения аварийного жилья и изъятия жилых помещений и земельных участков для муниципальных нужд.
Заметим, исковые требования поддержали участвовавшие в заседании третьи лица, а именно – представители администрации города Орла и департамента финансов Орловской области. Но даже такая солидная группа поддержки застройщику в данном случае не помогла.
Во-первых, как пояснила суду представитель ответчика, застройщиком (он же истец) не была соблюдена процедура приобретения жилья у гражданки В., предусмотренная договором КРТ. «Варианты расселения», которые застройщик предлагал собственнице жилья, не соответствовали ее интересам, а именно: гражданке В. предлагали участвовать в долевом строительстве жилья без выплаты ей какой-либо суммы. Кроме того, представитель ответчика указала, что застройщик не вправе ставить перед судом вопрос о принудительном изъятии жилья у собственника. В итоге суд подтвердил правоту ответчика, напомнив истцу, что есть закон – и его надо соблюдать.
А закон (если конкретно, то статья 32.1 Жилищного кодекса РФ) гласит, что в рамках КРТ собственникам освобождаемых жилых помещений предоставляется равноценное возмещение. А оно включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (с учетом доли собственника), а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Словом, даже за скромные квартиры набегает приличная сумма.
Та же статья ЖК говорит, что по заявлению (именно по заявлению, а не по желанию застройщика!) собственника взамен освобождаемой квартиры ему предоставляется другое жилое помещение. При этом и возмещение в денежной форме, и другое жилье предоставляются на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение. Этот договор – в нашем случае между собственником и застройщиком – должен быть заключен собственником в обязательном порядке. И это может быть либо договор купли-продажи, либо договор мены жилья. Но никак не договор долевого участия в строительстве. При этом застройщик должен заранее, заказным письмом с уведомлением, направить собственнику проект такого договора, чтобы собственник мог его внимательно изучить. И если через сорок пять дней после получения проекта собственником договор так и не заключается, то только тогда застройщик имеет право обратиться в суд. Но вовсе не с иском об определении выкупной цены жилого помещения и о разрешении вопроса о его изъятии, а с требованием о понуждении собственника к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение и одновременно об освобождении жилого помещения и о передаче его истцу. При этом, как указывает суд, в исковом заявлении в обязательном порядке указываются адрес, общая и жилая площадь, количество комнат предоставляемого собственнику равнозначного жилого помещения. Разумеется, в иске СМУ №2 ничего подобного не указано и не может быть указано, хотя бы потому, что адреса строящегося на улице Плещеевской дома (то есть его номера) не существует – дом не достроен и не принят. И никаких равнозначных жилых помещений собственника квартир в этом доме застройщик предоставить сейчас не может – по той же самой причине: они еще не построены и не сданы.
Наконец, суд совершенно справедливо отмечает, что решение об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для целей КРТ может приниматься только органами государственной или муниципальной власти. То есть в нашем случае такое решение может принять мэрия Орла. И мэрия Орла его приняла. Спустя неделю после решения Советского районного суда, отказавшего в удовлетворении иска СМУ № 2 к гражданке В. Словом, то, что не смог сделать застройщик, решили сделать чиновники. На основании ходатайства застройщика, разумеется. Однако учитывая решение суда, в котором четко сказано, что застройщик не соблюдал положенную по закону процедуру заключения соглашения с гражданами, возникает вопрос: а имел ли он законное право выходить с таким ходатайством в мэрию? И соответственно, было ли у администрации Орла и лично у мэра Парахина право издавать постановление об изъятии у граждан их собственности? Полагаем, не было такого права. И чтобы его получить, мэрия должна потребовать от застройщика сделать все по закону: то есть разослать гражданам проект договора о переходе права собственности на их квартиры с указанием размера равноценного возмещения либо с предложением другого жилья – опять же с указанием адреса, количества комнат, общей и жилой площади. Ну и далее – все по процедуре, предусмотренной законодательством.
Правда, нам почему-то кажется, что и застройщик, и мэрия эту процедуру упорно игнорируют. И по большому счету – игнорируют закон о КРТ. И здесь, на наш взгляд, имеется повод для вмешательства прокуратуры Орловской области, которая, как уже говорилось выше, пока соблюдает нейтралитет, несмотря на явное нарушение прав граждан. Последние, кстати, намерены в очередной раз обратиться к прокурору области Алексею Тимошину – потому что близки к отчаянию. По мнению граждан, городские власти явно приносят их права и интересы в жертву интересам застройщика. У собственников жилья уже отняли кусок придомовой территории, практически не оставив им жизненного пространства. Более того, в случае ЧС, как уже говорилось, спасатели к дому не подъедут. Сам дом трещит по швам из-за строительных работ, которые ведутся в буквальном смысле под его стенами. Между тем договор о КРТ Наугорского шоссе изначально предусматривал другой порядок реализации программы: застройщик сначала должен был расселить граждан, а потом начинать строить. Но потом, как говорят жители, в документ внесли изменения – и теперь СМУ №2 строит свои дома, не переселив жильцов из аварийных зданий. Ну и наконец мэрия и застройщик собираются лишить граждан их собственности, принудительно изъяв ее, повторим, несмотря на допущенные, по мнению граждан, нарушения процедуры, предусмотренной законом.
Не слишком ли много преференций для застройщика за счет простых людей? На наш взгляд, слишком. Тем более что главную преференцию в виде оплаченных из бюджета коммуникаций застройщик опять же получил. А что получили город Орел и его жители от СМУ №2? Пока только конфликты, судебные разбирательства и головную боль. И еще явную дискредитацию федерального проекта комплексного развития территорий в глазах горожан. Ведь не сегодня-завтра подобный застройщик с подачи мэрии может прийти в любой район города и начать «прогибать» жильцов под себя.
«Орловская среда-плюс» обращается к прокуратуре Орловской области с просьбой обратить самое пристальное внимание на реализацию проекта КРТ в районе Наугорского шоссе: провести прокурорскую проверку на предмет соблюдения ООО «СЗ СМУ №2» и администрацией города Орла требований законодательства о комплексном развитии территорий, в случае выявления нарушений принять меры прокурорского реагирования и выступить в защиту прав жителей дома №7 по улице Грановского, обязав застройщика и муниципалитет при расселении граждан из аварийного жилья соблюдать нормы закона, предусмотренные статьей 32.1 Жилищного кодекса РФ.
