В ходе реконструкции меняются основные, базовые параметры здания. Например, надстраивается этаж или появляются дополнительные комнаты на первом этаже, меняется площадь дома, размер, тип окон или их количество. В результате изменений получается дом, который невозможно сличить с его старым техническим паспортом.
Реконструкция не тоже, что и капитальный ремонт. В ходе ремонта могут быть заменены все коммуникации, обновлена внешняя и внутренняя отделка, но кардинальных изменений не происходит. Поэтому капитальный ремонт дома на частном участке можно делать по собственному усмотрению. А вот реконструкцию, как и строительство, необходимо согласовать.
Для реконструкции нужно:
соблюдение ограничений, установленных в зонах с особыми условиями использования территорий (при наличии);
соответствие жилого дома параметрам объекта ИЖС;
соответствие жилого дома правилам землепользования и застройки (в частности, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и другим).
Уведомление о планируемой реконструкции должно содержать следующую информацию:
сведения о заявителе (ФИО, место жительства, реквизиты паспорта для физического лица;
наименование, место нахождения, ОГРН для юридического лица);
кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
сведения о праве заявителя на земельный участок, а также о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта недвижимости;
сведения о планируемых параметрах дома при реконструкции (в том числе об отступах от границ земельного участка);
сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры);
почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем;
способ направления заявителю уведомлений.
Форма уведомления о планируемой реконструкции утверждена Приказом Минстроя № 591/пр.
К уведомлению необходимо приложить:
Технический план здания, то есть тот, которому дом соответствует перед реконструкцией. Если его нет, обратиться в Роскадастр.
План реконструкции — то, как будет выглядеть измененный объект.
Выписку из ЕГРН с указанием всех, кто прописан в доме.
Письменное согласие долевых собственников (если они есть).
Документы, подтверждающие право собственности на дом и участок.
Паспорт собственника (общегражданский паспорт РФ).
Описание внешнего облика дома (для исторического поселения).
У администраций разных районов могут быть дополнительные требования, связанные с типом местности и градостроительными планами, поэтому лучше уточнить нужный набор документов до подачи уведомления.
План реконструкции и проект, по которому будут работать строители, можно заказать в частном проектном бюро или в администрации.
Уведомление следует подавать в уполномоченный государственный орган, осуществляющий выдачу разрешений на строительство. На сегодняшний день можно также подать уведомление в МФЦ или на портале госуслуг.
До того, как документы для реконструкции частного дома рассмотрят и одобрят, начинать любые работы запрещено.
За строительство (и реконструкцию) без разрешения, согласно Кодексу об административных правонарушениях, для граждан предусмотрен штраф от 2 тыс. руб. до 5 тыс. руб. С одной стороны, сумма небольшая, но ее могут начислить несколько раз, если строительные работы будут продолжаться.
Помимо штрафа, возможно судебное разбирательство с решением о сносе незаконно построенного или измененного здания. Его может начать недовольный сосед, если стройка ему мешает.
Кроме того, собственник столкнется со следующими последствиями: отказ в регистрации изменений и проблемы с продажей (невозможность распоряжения таким реконструированным домом).
«Есть выход из ситуации. Легализовать построенные или измененные дома можно с помощью дачной амнистии до 1 марта 2031 года. Для регистрации дома в этом случае понадобится только технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок, если право собственности на участок не зарегистрировано в ЕГРН», – рассказывает заместитель директора Роскадастра по Орловской области Вячеслав Бувин.
О том, что стройка закончена, тоже нужно сообщить. Прежде чем уведомлять об этом местные органы власти, нужно составить новый технический план. Его подготовит кадастровый инженер Роскадастра. В нем будут отражены изменения, внесенные в конструкцию дома. К новому техплану прилагают бумаги о соответствии работ строительным нормам и правилам (например, акт приемки от сертифицированного подрядчика).
К уведомлению об окончании строительства или реконструкции также прилагаются:
квитанция об уплате государственной пошлины;
соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на дом (если владельцев несколько).
Уведомление об окончании реконструкции, а также технический план жилого дома будут являться основаниями для кадастрового учета и государственной регистрации прав на обновленный объект или новые помещения.