МЧД – это эналог бумаги, подписанный КЭП файл в формате xml, в котором указана информация о доверителе, уполномоченном работнике и полномочиях, которые он получает. У МЧД есть еще одно название – электронная доверенность. МЧД отличается от электронного скана бумажной доверенности. У машиночитаемой доверенности есть специальный формат и требования к содержанию, что помогает информационным системам и сервисам автоматически считывать сведения из нее.
Директор компании подписывает МЧД квалифицированной электронной подписью (КЭП). Например, когда сотрудник будет сдавать отчетность или заверять документы, он приложит машиночитаемую доверенность к пакету подписанных.
МЧД делает использование электронных подписей в организациях безопасным. Ранее сотрудники заверяли документы компании, используя сертификат электронной подписи юрлица. В нем указывали данные сотрудника и его принадлежность к компании(способ безопасный, однако не всегда позволяет проверить полномочия сотрудника) или использовали дубликат закрытого ключа подписи руководителя.
Теперь сотрудники и уполномоченные лица могут использовать только сертификат электронной подписи физлица. В нем есть личные данные работника и нет информации о компании. Чтобы подтвердить полномочия, сотрудник при подписании документов прикладывает МЧД. Новая схема работы безопаснее и для организации, и для сотрудника.
На данный момент сотрудник может подписывать документы от имени компании только сертификатом КЭП физлица и прикладывать МЧД. Либо документы может подписывать сам директор сертификатом КЭП руководителя, ему МЧД не нужна.
В некоторых случаях переход на МЧД неизбежен. Например, если речь идет о документообороте с системами, которые полностью или частично перешли на ЭДО.
У машиночитаемых доверенностей есть общие требования к содержанию. Их устанавливает Приказ Минцифры РФ от 18.08.2021 № 857. В доверенности должна быть информация, например, о:
МЧД — номер, срок действия;
доверителе — физлице, ИП или юрлице;
представителе и полномочиях, которые он получает;
возможности передоверия;
электронной подписи, которой подписана МЧД.
Как же мошенники и недвижимость?
Сделки с недвижимостью с доверенностью ранее всегда несли риски. Мошенники подделывали подписи на бумажных бланках, использовали отозванные доверенности от уже умерших людей или обманом получали полномочия от доверчивых стариков. Статистика судов по оспариванию таких сделок в последние годы была просто пугающей.
Теперь с 1 января 2026 года, для всех сделок с недвижимостью, которые проходят с участием представителя (то есть не лично продавцом или покупателем), отменяются простые бумажные нотариальные доверенности. Это касается как межрегиональных сделок, когда продавец тут, а покупатель «там», так и обычных продаж, когда собственник просто не может присутствовать на сделке по состоянию здоровья или из-за отъезда.
Теперь единственным легитимным документом для таких операций является электронная нотариальная доверенность. Это цифровой документ, который создается нотариусом, подписывается его усиленной электронной подписью и мгновенно вносится в Единый реестр нотариата. На руки клиенту выдается не привычный бланк с синей печатью, а распечатка с уникальным QR-кодом или файл, который можно переслать по электронной почте.
Какие плюсы:
Мгновенная проверка. Когда представитель подает документы на регистрацию (через МФЦ, нотариуса или электронные сервисы), регистратор Росреестра сканирует QR-код или вводит номер доверенности. Система мгновенно обращается к Единому реестру нотариата и показывает актуальный статус документа: действителен он, не отозван ли доверителем, жив ли человек, его выдавший. Если что-то не так, система просто заблокирует сделку на старте.
Какие минусы:
Письменных доверенностей больше не будет. Доверенности, написанные от руки или заверенные, для сделок с недвижимостью больше не подходят. Старые бумажные доверенности, выданные до 2026 года, также придется переоформлять в новый цифровой формат.
Впросак попадают, например, продавцы (хоть и добросовестные), находящиеся за границей. Раньше можно было оформить доверенность в консульстве, отправить бумагу почтой и ждать. Теперь этот путь закрыт. Если продавец за рубежом, ему нужно найти местного нотариуса, который может удостоверить электронный документ, соответствующий российским стандартам, или лично приехать в Россию (или дружественную страну с развитым электронным нотариатом) для оформления. Это требует дополнительного времени, денег и подготовки, которую нужно начинать задолго до выхода на сделку.