№21 (208) от 8 июля 2026 г.
Как город распоряжается муниципальным жильем, переданным по договорам социального найма? Этот вопрос стал одним из самых жарких на заседании комитета городского совета по ЖКХ. Депутаты уже не первый год пытаются разобраться, почему в этой сфере царит полнейшая неразбериха. Даже полноценную инвентаризацию помещений – и ту к концу года удастся провести в лучшем случае на 50%, хотя процесс этот был запущен еще несколько лет назад. Вопросы докладчику сыпались со всех сторон. Причем в этот раз не выдержал даже представитель прокуратуры, который, со своей стороны, вскрыл серьезнейшую проблему в муниципальном управлении жильем.
Кому город вручает ключи
По состоянию на 1 мая этого года в реестре муниципального имущества числилось 8 323 жилых помещения. Право оперативного управления зарегистрировано было на 2 584 помещения – эта регистрация ведется с начала 2025 года. К лету регистрация была усилена, так как требовалось поставить на учет порядка 90% помещений к концу года.
«Все невозможно поставить, так как это число плавающее. Люди приватизируют квартиры, добавляются новые жилые помещения. С октября 2021 года (с момента образования «МКУ «Жилищное управление») заключено 1 510 договоров социального найма. В остальных муниципальных помещениях наниматели проживают на основании ордеров (до 2021 года выдавались ордера, а сейчас заключаются договора соцнайма)», – рассказал и. о. начальника управления по организационно-правовым вопросам Жилищного управления Орла Александр Олейников. Исключены из реестра за последние два года в связи с их приватизацией 698 жилых помещений. При этом в МКУ создана комиссия по инвентаризации помещений, которые числятся в реестре, и работа по инвентаризации жилья идет. Но отнюдь не теми темпами, что хотелось бы, – отметил выступающий и перечислил главные проблемы, которые тормозят этот процесс.
«Проводить инвентаризацию необходимо с участием органов полиции. Кто-то не пускает, кто дверь не открывает, и потом в некоторых помещениях живут маргинальные лица. Мы сталкивались с вопиющими случаями. Сироте дали квартиру по социальному найму, а он приволок туда полтабора цыган. Что сделали из квартиры – страшно сказать», – объяснил Александр Олейников. Тезис о необходимости участия полиции в рейдах потом неоднократно им повторялся, и, со своей стороны, прокуратура вынуждена была прокомментировать позицию городских чиновников. Мы подробно остановимся на этом моменте чуть позже.
Долги наши тяжкие
При инвентаризации выявляют дебиторскую задолженность. С ней также ведется работа, и к моменту проведения комитета задолженность была снижена более чем на миллион. Постоянно ведется досудебная и претензионная работа с должниками, чтобы они погасили долги. «Почему образовывалась дебиторская задолженность? Люди сейчас к нам вереницей идут и говорят, что не получали квитанций. Кому платить? Как платить? Сколько платить? Выяснилось, что в прошлые годы нанимались индивидуальные предприниматели с целью распространения платежек. И они, в свою очередь, нанимали распространителей. Как только финансирование в их адрес прекращалось, они переставали разносить квитанции. Потом нанимался новый ИП. И были вот такие «пробелы» в платежах. Эту работу сейчас наладили, наняв «Энергосбыт». Они в свою квитанцию закладывают все расходы, и с этого года квитанции стабильно доходят до нанимателей», – пояснил Александр Олейников.
По словам депутатов, очень большой процент муниципального жилья сдается в аренду, и из-за этого формируются колоссальные долги. Депутаты сами обходили многоэтажки и на подоконниках находили квитанции с колоссальными суммами долгов. И проблема не том, что людям их не доносили – арендаторы просто игнорировали платежки, – заявили участники комитета.
Метры внаём: мэрские правила
При инвентаризации зачастую выявляют факты (правда, конкретных цифр на комитете названо не было, но практика достаточно распространена), когда муниципальное жилье, полученное человеком по установленным тарифам, затем сдается в наем уже по коммерческим расценкам. И здесь уже можно говорить о сложившемся бизнесе.
«Судите сами: плата за наем минимальная – в среднем за квартиру люди платят в месяц 400, 500, если очень большая площадь, то 600 рублей. А за поднаем берут не менее 10 000 – и это за однокомнатную квартиру. Но квартира-то наша! Я принес типовой договор соцнайма и постановление правительства, которым установлена форма договора. Так вот, в этом договоре на законодательном уровне предусмотрено право нанимателей сдавать квартиру в поднаем. В данном случае, я считаю, что это несправедливо. Горсовет посоветовал активнее уговаривать нанимателей приватизировать жилье. Свое жилье – пусть сдает как угодно в аренду, и у нас меньше головной боли. Но это очень сложно сделать. Как я уже сказал, в ходе инвентаризации нужно приглашать сотрудников полиции, но не всегда это возможно. Не всегда начальники отделов полиции могут выделить в нужное время нужного участкового, к тому же у них некомплект большой. Но в ходе инвентаризации было выявлено дополнительно 119 помещений, свободных от проживания. Это выморочное имущество, когда кто-то умер из нанимателей, это «десятина», когда застройщики нам предают 10-ю часть квартир, и мы еще не успели распорядиться этим имуществом», – рассказал Александр Олейников.
Что касается «десятины», которой город не успел распорядиться, мы писали подробно об этом в статье «Муниципальные квартиры превратились в «фигвамы» в №19 (161) от 28 мая 2025 г https://orelsredaplus.ru/municzipalnye-kvartiry-prevratilis-v-figvamy/. В ходе комитета депутаты не стали заострять внимание на этом моменте. А вот по поводу аренды возникла бурная дискуссия.
Депутаты уверены, что типовой договор не означает жесткого запрета на коррективы. Никто не запрещает городу подумать и сформулировать договор о найме муниципального жилья так, чтобы наниматели жилья не могли сдавать его в поднаем, – отметили выступавшие депутаты. И тут, как в известной поговорке, возникла ситуация «два юриста – три мнения». Депутаты сходу не смогли разобраться, как работают типовые документы, утвержденные на уровне федерального правительства.
Участники комитета считали, что типовой договор менять можно. Представители мэрии пытались донести мысль, что депутаты могут выступить лишь с законодательной инициативой, то есть направить предложение изменить типовой договор в Правительство РФ, но не принять такое решение самостоятельно. Прямое исключение пункта о праве сдавать жильё на муниципальном уровне неизбежно будет опротестовано прокуратурой как противоречащее Жилищному кодексу и Постановлению правительства. То есть, пока в федеральное законодательство не внесены изменения, сами депутаты и чиновники не могут запретить нанимателям в Орле сдавать муниципальное жильё в поднаем, – пытался донести до депутатов точку зрения, которая прописана на многих юридических сайтах, Александр Олейников. У народных избранников была своя точка зрения. Депутаты были уверены, что город может менять типовой договор. Самое удивительное, что присутствующий на заседании прокурор поддержал не позицию городских властей, а мнение депутатов и отметил, что чиновники мэрии могут менять типовые договоры, утвержденные на уровне федерального правительства.
Также депутаты предложили, как вариант, не полностью запретить сдавать социальное жилье в аренду, а прописать условия этой процедуры. Чтобы, если человек сдает муниципальное жилье в наем, то и цена в таком случае вырастала до уровня рыночной. Коллеги тут же подхватили идею и дополнили мысль реалиями нашей суровой жизни: «Одно дело, когда пожилой человек живет в квартире на условиях социального найма и сдает отдельную комнату, просто чтобы выжить – это дна ситуация. Но когда у человека есть еще одно жилье, а муниципальная квартира сдается в наем, и человек получает с этого доходы, причем нигде и никак не декларируемые – это надо пресекать».
Тише едешь – дальше будешь
Что касается скорости инвентаризации, то депутаты отметили: процесс начался еще два года назад, и за это время удалось обойти всего 2 500 квартир. Такими темпами (с учетом прибывающего жилья) процесс не просто затянется, а рискует стать бесконечным – ведь к моменту окончания необходимо будет опять все уточнять. Может быть, имеет смысл создать отдельное подразделение и поручить ему эту работу, чтобы завершить все в обозримой перспективе? Вопрос оказался риторическим. Между тем, инвентаризация показала, что из проверенных 2 500 квартир 119 помещений оказались свободными, и их можно раздать тем же сиротам, которые сейчас получают жилье по решениям суда.
Впрочем, дальше выяснилось, что найти свободное жилье – это лишь часть решения проблемы. В подавляющем большинстве муниципальные квартиры требуют ремонта, и пока непонятно, сколько нужно средств заложить в бюджет для приведения жилья в «божеский вид»? Из выступления докладчика стало ясно, что город выделил средства на ремонт всего девяти квартир, и там уже ведутся работы. Но депутаты настаивали на всей полноте картины – сколько нужно на ремонт всего объема выявленного свободного жилья? Тем более, что ранее этот вопрос (относительно ремонта) уже выносился на комитет, и тогда стало понятно, что он требует детальной проработки и контроля. Ведь от качества материалов очень многое зависит. И цена вопроса в том числе.
Без участкового в свой дом не войти?
Очень жаркое обсуждение разгорелось, когда в беседу вмешался прокурор Советского района Дмитрий Бирюков, попросивший уточнить, какие проблемы возникают при ревизиях? «Могу привести конкретный пример. Московское шоссе, 163. Там квартиру привели в ненадлежащее содержание. Постоянно соседей затапливают. Живут там две старушки и сын. Обращались в суд. Суд вынес решение – привести муниципальную квартиру в надлежащее состояние. Возбудили исполнительное производство. Но воз с места так и не сдвинулся. Они даже не понимают, что квартиру загадили!» – эмоционально объяснил Александр Олейников. Но сколько таких «нехороших» квартир выявлено, увы, выступающий объяснить не смог. То есть масштаб проблемы так и остался непонятным.
«Вы несколько раз упомянули, что сотрудники не оказывают вам содействие. Кто и когда вам отказал?» – уточнил прокурор. «Содействие оказывают, но нам нужен участковый для инвентаризации! Нас без сотрудника полиции могут не пустить – с нами не будут общаться», – попытался объяснить Александр Олейников. «Вы собственники муниципальных квартир. Вы имеете право заходить в любое помещение! Вы же домой не приходите, а вам жена говорит – без участкового вас не пущу!» – отметил прокурор. Впрочем, чиновники настаивали, что только присутствие человека в погонах дает им возможность нормально делать свою работу. Якобы участковый должен представить сотрудника жилищного отдела мэрии, так как «у меня на лбу не написано, где я работаю!»
Градус обсуждения начал постепенно накаляться, так как представитель прокуратуры пытался выяснить, кто из полиции отказывает в проведении рейдов? На деле оказалось, что отказов нет, просто «сложно согласовать время совместных проверок».
«Работу нужно проводить в рамках закона. Вы пришли. Вас не пустили. Совершили противоправное действие в отношении вас – ограничили в доступе в вашу собственность. Вы вызываете наряд по телефону 02. Говорите, что «я собственник квартиры номер такой-то, меня туда не пустили». И пусть попробует участковый не приехать! Раз вызовете наряд, два вызовете. Вы думаете, что в нашем маленьком городе новости медленно распространяются? Нарушителя еще и за неповиновение сотрудникам полиции к административной ответственности привлекут! А если он еще матерком в кого-нибудь запустит – и за хулиганство привлекут! Посидел 15 суток… троих посадите в камеру – вас все остальные наниматели будут с хлебом-солью встречать – пожалуйста, проходите, смотрите муниципальное жилье!» – посоветовал не церемониться с жильцами представитель прокуратуры, если чиновники действительно хотят добиться ощутимых результатов при ревизии муниципальных квартир.
Третий вопрос прокурора коснулся фактически бесхозяйных квартир. Из 119 таких оказалось около 30. Но они также требуют ремонта! А средства на эти цели надо было закладывать еще в прошлом году, отметил Дмитрий Бирюков. Поэтому к решению проблемы необходимо подходить комплексно и о таких вещах думать заранее. К примеру, разобраться с вопросом аренды – тогда средства, которые сейчас город теряет, можно будет направить на тот же ремонт. Пока же прокурор довольно прозрачно намекнул, что, если чиновники не проявят настойчивость и не ускорятся в решении вопроса учета муниципального жилья, то меры реагирования надзорному ведомству придется применять не к жильцам, а к самим сотрудникам профильного управления.
Сергей МИЛЯХИН
