№25 (212) от 5 августа 2026 г.
В Орловской области отмечен своеобразный феномен: всё больше собственников недвижимости обращаются за установлением её кадастровой стоимости в размере рыночной.
Такая возможность, безусловно, предусмотрена – Федеральным законом от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Однако ранее принято было считать, что рыночная стоимость объектов значительно превышает кадастровую.
И вот, судя по некоторым цифрам, на рынке орловской недвижимости происходят изменения.
Как сообщает управление Росреестра по Орловской области, по итогам 2025 года жители нашего региона оспорили кадастровую стоимость 493 объектов недвижимости, в основном это объекты капитального строительства – их 360. В результате кадастровая стоимость в размере рыночной установлена в отношении 359 объектов недвижимости.
Изначальная суммарная величина оспариваемой кадастровой стоимости превысила 7 млрд 764 млн 828 тысяч рублей, а после пересмотра составила 5 млрд 377 млн 175 тысяч рублей. То есть снижение кадастровой стоимости в сумме составило 2 млрд 387 млн 653 тысячи рублей.
С начала 2026 года рыночная стоимость установлена в отношении девятнадцати объектов недвижимости из заявленных 58. Суммарная кадастровая стоимость объектов до установления ее в размере рыночной составляла почти 461 млн рублей, а после пересмотра – 340,5 млн рублей, снижение произошло на 120,4 млн рублей.
«В этом году на территории Орловского региона проводится очередная государственная кадастровая оценка одновременно в отношении всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), за исключением земельных участков, сведения о которых отсутствовали в ЕГРН по состоянию на 1 января этого года. На сегодняшний день определена кадастровая стоимость почти 388 тысяч земельных участков, охватывающих все категории земель. Новая кадастровая стоимость будет применяться с 1 января 2027 года», – сообщила руководитель орловского Управления Росреестра Элина Козлова.
Также управление Росреестра напомнило, что заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в Межрегиональное бюро технической инвентаризации в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости.
Решение по заявлению будет принято в течение тридцати дней с момента его поступления.
Иными словами, до сведения граждан доводят следующую информацию: у каждого владельца недвижимого имущества есть возможность скорректировать его кадастровую стоимость в свою пользу. Граждане имеют право выбирать между оценками: кадастровой и рыночной.
Мы решили подробнее проинформировать граждан на предмет кадастровой и рыночной стоимости недвижимости и обратились в региональное управление Росреестра.
На наши вопросы ответила заместитель руководителя Управления Росреестра по Орловской области Татьяна Малаева.
В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости? От каких факторов они зависят?
– Рыночная стоимость – это самая вероятная цена, за которую конкретный объект оценки может быть продан на рынке в условиях конкуренции и при условии, что на стоимость сделки не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства.
Рыночная цена учитывает все факторы: год постройки объекта, его планировку, этажность дома и этаж, на котором расположен объект, инфраструктуру, техническое состояние и даже место, куда выходят окна. На рыночную цену влияет состояние квартиры или дома: ремонт, перепланировки. Рыночная цена может упасть из-за обременений или проблемных собственников.
Кадастровая стоимость тоже учитывает многие параметры, из которых складывается рыночная цена. Например, транспортную доступность, развитость инфраструктуры, расположение дома: центральный район, спальный или окраина.
Основная разница между кадастровой и рыночной ценами в том, что кадастровая рассчитывается методом массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов на определенную дату, используют стандартные методики и статистический анализ. При этом не учитываются индивидуальные характеристики дома или квартиры, поскольку физическое обследование каждого объекта провести невозможно.
Для чего нужно знать кадастровую стоимость и на что она влияет?
– Кадастровая стоимость объекта – это база для ряда расчётов.
Самое массовое применение – это налогообложение. Земельный налог и налог на имущество считают от кадастровой стоимости.
Для выкупа или аренды у государства: если участок или объект находится в муниципальной или государственной собственности, цена выкупа либо арендная плата часто привязаны к кадастровой стоимости.
При наследовании и дарении. Нотариальные пошлины и налоги для одаряемого (если он не близкий родственник) рассчитывают от кадастровой стоимости.
В судебных спорах кадастровая стоимость – это официальная, признаваемая государством оценка, которую используют как базу для расчёта госпошлины и размера компенсации.
Штрафы в сфере земельного законодательства рассчитываются от кадастровой стоимости.
Узнать кадастровую стоимость можно с помощью простых и удобных сервисов. «Публичная кадастровая карта» на платформе НСПД позволяет узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства (зданий, сооружений). Для этого достаточно выбрать любой объект на карте и ознакомиться с данными о нем, в том числе и с его кадастровой стоимостью.
«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» поможет узнать кадастровую стоимость не только земельных участков или объектов капитального строительства, но и помещений. Поиск проводится как по номеру объекта недвижимости, так и по его адресу.
«Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» – поиск осуществляется по кадастровому номеру объекта недвижимости.
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости поможет не только узнать кадастровую стоимость, но и подтвердить её. Такая выписка выдается бесплатно любому лицу, её можно получить как лично в офисах МФЦ, так и онлайн.
Управление Росреестра информирует о практике установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Как определить рыночную стоимость недвижимости и куда нужно обращаться, чтобы установить кадастровую стоимость в размере рыночной?
– Рыночную стоимость объекта определяет профессиональный оценщик и составляет отчет об оценке. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной в Орловской области осуществляется бюджетным учреждением Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации».
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в бюджетное учреждение в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости.
Решение по заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления. Бюджетное учреждение вправе принять решение об отклонении заявления или об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде.
То есть, если гражданин в надежде сэкономить установил рыночную стоимость своей недвижимости, но она всё же оказалась выше кадастровой, он может для расчета налогов оставить прежнюю кадастровую стоимость? Как это регулируется?
– Здесь нужно понимать, установлена ли такая стоимость в соответствии с положениями статьи 22.1 Закона об оценке, или по решению суда, либо по результатам отчета об оценке, подготовленным экспертом по инициативе самого владельца недвижимости. В последнем случае, если с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной сам гражданин не обращался, кадастровая стоимость в ЕГРН останется на прежнем уровне.
Если же гражданин по каким-либо причинам обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, которая выше кадастровой, и по результатам рассмотрения такого заявления будет принято положительное решение, то сведения в соответствии с законом об оценке будут внесены в ЕГРН.
Для расчёта налогов используется кадастровая стоимость. Сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Закон закрепляет кадастровую стоимость как базу для налогообложения.
Как часто граждане обращаются за установлением кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении земельных участков из числа земель сельхозназначения? Какая стоимость, как правило, оказывается выше?
– С начала 2026 года поступило только одно заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость оставлена без изменений.
Подготовила Наталья Зарубина
К сведению
Управление Росреестра по Орловской области:
– С 2022 года все субъекты Российской Федерации перешли на единую периодичность проведения работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Закон, принятый в 2020 году, установил единый цикл государственной кадастровой оценки, что позволяет предоставлять актуальную кадастровую стоимость на единую дату по одной методологии для всей страны. Сейчас государственная кадастровая оценка (ГКО) проходит каждые четыре года, а в городах федерального значения – раз в два года при принятии соответствующего решения.
Наш регион – не исключение, и в 2022 году на территории Орловской области проведена очередная государственная кадастровая оценка одновременно в отношении всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Орловской области. И в этом году в нашем регионе проходит ГКО всех земельных участков с использованием Федеральной государственной информационной системы «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (ФГИС ЕЦП НСПД). Проект отчета прошел проверку и размещен в фонде данных государственной кадастровой оценки, а также на сайте бюджетного учреждения для ознакомления и представления замечаний заинтересованными лицами.
Оценка объектов недвижимости за исключением земельных участков также единым циклом прошла в 2023 году и будет проведена в 2027 году.
Кадастровая стоимость является основой для расчета налогов, определения госпошлины и арендной платы. Это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов.
Она определяется в соответствии с методическими указаниями и требованиями, установленными Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Учитывая, что на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости проводятся расчёты налога на землю и имущество, данные о ней всегда должны быть актуальными.
