№9 (106) от 13 марта 2024 г.
Жители домов по улицам Зеленый берег и Панчука обеспокоены новым строительством высоток в частном секторе: по словам граждан, это окончательно лишит их спокойной жизни и «снизит» стоимость их жилья. В случае переезда из густонаселенного района собственникам придется пойти на значительные уступки потенциальным покупателям. Если таковые найдутся, конечно.
Казалось, еще совсем недавно жители частного сектора, примыкающего к Орлику, и представить себе не могли, что рядом с рекой — в каких-то ста метрах от водоёма – кто-то додумается строить высотные дома. Но додумались. И построили, правда, не все: многие обманутые дольщики, как мы помним, так и не дождались обещанного жилья. Жители «частных» улиц на время успокоились: с одной многоэтажкой, хочешь-не хочешь, пришлось смириться, а объекты незавершенного строительства несколько лет «украшают» одни из самых живописных (теперь уже в прошлом) улиц Орла. Эти, с позволения сказать, инородные объекты долгое время никого не интересовали. Не заинтересовали они и местных застройщиков, что удивительно: мест для строительства в городе остаётся всё меньше, и конкуренция между ними велика. И все же желающих продолжать строительство на Панчука по каким-то причинам (а мы уверены, что эти причины веские) не нашлось. Зато, спустя шесть лет нашелся иногородний инвестор — из Воронежа. На Панчука появятся еще несколько шестнадцатиэтажных домов — здесь планируется строительство жилого комплекса под названием «NOVA ПАРК». Объявления о продаже квартир — в широком доступе.
Как сообщает застройщик, «Жилой комплекс «NOVA ПАРК» расположен на берегу реки Орлик и окружен зелеными зонами (вероятно, подразумеваются садовые участки близлежащих частных домов. – Прим. ред.), что позволит жильцам наслаждаться свежим воздухом и живописным видом. Здесь вам не придется выбирать, где вы хотите жить — на берегу реки или в историческом центре: «NOVA ПАРК» удачно сочетает в себе все эти преимущества», информирует застройщик.
Зато жителям частных домов выбирать придется, потому что теперь они будут жить в историческом центре города на берегу реки, но рядом с многоэтажками, автомобилями и выхлопными газами, под окнами домов, которые дают полный обзор происходящего на их дворовых территориях.
Удивительно, почему территория муниципального предприятия «Зеленстрой» вдруг стала невостребованной: городу больше не нужны теплицы, где выращивают цветы для города, или растения, которые всегда хорошо раскупаются орловчанами? Или в условиях санкций падает спрос на орловские цветы? И удивительно также, что территория этого старейшего предприятия была немедленно «оприходована». Как-то совпало. Ненужное пригодилось.
Что за «соседи» появятся у жителей уютного и патриархального «исторического центра» Орла? Три шестнадцатиэтажки, связанные друг с другом общим двором, с площадками для «шумных» видов спорта, магазинами и сервисами, расположенными на первых этажах зданий, с просторной парковкой на прилегающей территории. Так обещает застройщик.
А что обещают городские чиновники жителям других – частных – домов взамен утраченного покоя? Об этом нигде ничего не слышно. Может быть, новые дороги взамен старых или нормальные, не разбитые, тротуары? Тишина. Похоже, с дорогами жителям и вовсе придется распрощаться: строительная техника не способствует их сохранности. Или, может, сохранение той самой зеленой зоны, которой привлекают потенциальных покупателей? Деревья, как известно, только мешают стройке, поэтому многие из них будут уничтожены. Их, естественно, не жаль: в Орле и без строек деревьев скоро не останется.
«Давайте в городе всё закроем и высоток понастроим»
Впрочем, жители и сами догадываются, что их ждет. Вот что рассказала жительница улицы Зеленый берег Елена К.:
– На месте «Зеленстроя», там, где раньше были теплицы, собираются возводить несколько высоток. Я была в «Зеленстрое» 8 марта, народа было много, то есть спрос на цветы не падает. К работникам я зашла, а они, оказывается, уже к Спецавтобазе относятся…
– У меня на улице Зеленый берег участок, я строю дом, думала, что буду жить на своей земле в тихом районе. Здесь ведь сплошной частный сектор, и вдруг эти многоэтажки, как будто в Орле нет больше мест, чтобы развивать микрорайоны. Ни с кем не советовались, людей, которые здесь живут, ни о чем не спрашивали. Голосуют за общественные территории: сквер Танкистов сделать или какой-то другой? Голосуйте. А когда такие вопросы, принципиальные, то спрашивать не надо? Приходит воронежская компания, планируют построить рядом с нашими маленькими частными домами жилой комплекс из высотных домов. Им до нас какое дело? Когда эту стройку бросили, мы как-то успокоились, думали, на этом всё. Но не дадут нам жить спокойно. Как поставили новостройку — бесконечные машины. Зеленый берег, Панчука, здесь и так дороги плохие, тротуаров нет, а там, где есть — они разбиты. Пока заселена одна многоэтажка, в которой всего два подъезда, и уже покоя нет от неё. Очень много машин, почти у всех они есть, потому что территория удаленная, от транспорта в том числе, все на машинах, а появится еще три многоэтажки. Шум машин уже постоянный. Тем, кто совсем рядом живет, им очень некомфортно. Дети раньше здесь спокойно гуляли, а теперь страшно на улицу выпускать из-за машин. Соседи построили большой частный дом, и летом в своем дворе людям нельзя расслабиться: на них все смотрят. Все два подъезда. Это момент психологический очень неприятный. Чья земля? Наша земля. Но с нее нас выгоняют. Люди будут вынуждены избавляться от своих участков. А ведь мы специально покупали там землю, чтоб построить себе какой-то домик, то есть специально именно в этом тихом частном секторе, а тут тебе очередной городской район. Вот я читала в Интернете, Вдовин (вице-спикер Орловского облсовета. – Прим. ред.) вроде против, он за то, чтобы развивать «Зеленстрой». А у нас, оказывается, всё убыточно, и «Зеленстрой», и центр ядерной медицины. Давайте в городе всё закроем и высоток понастроим, а потом эти все уедут в Сочи, в Москву, в Воронеж, что им тут делать?
– Мой дом находится рядом с «Зеленстроем», что будет, когда здесь появится строительная техника? Это государственная земля, давайте тогда вместе решать, что здесь можно строить, а что нежелательно. Здесь очень плохие дороги, практически нет тротуаров, и это никого никогда не волновало, благоустройства территории нет, а вот до этого руки дошли тут же.
Елену К. поддерживают и другие жители:
– Когда мои родители начали строить здесь дом четверть века назад, это был тихий район. Я помню, как дети гоняли на велосипедах, мамочки с колясками гуляли… В выходные — тишина, проезжающие машины по пальцам можно было пересчитать. Стройка первой 16-этажки разбила всю дорогу на ул. Панчука, потому что именно здесь сделали въезд на бывшую территорию «Зеленстроя», разобрав забор. Эта сторона улицы была ухожена работниками «Зеленстроя», был аккуратный газон с туями. Теперь все изуродовано… А сколько вырубили роскошных деревьев вдоль улицы Зеленый берег! Каким-то чудом остались старые липы у административного здания «Зеленстроя», но, я так понимаю, им тоже не жить, ведь две 16-тиэтажки потребуют стоянок для десятков машин!.. Тошно вспомнить, какая во время строительства тут была грязь, вонь от бесконечных грузовых длинномеров, все эти подключения к городским сетям канализации и водоснабжения, ремонтные ямы прямо посреди улицы… А грохот самой стройки? Это ж никакого покоя не было, только вечером наступала благословенная тишина…
– Весь газон перед домом наших соседей был перерыт и уничтожен, им стоило большого труда восстановить только половину, а теперь я думаю, зачем они это делали, раз весь это ужас начнется по новой?
– Пройдитесь по 2-й Пушкарной — высотка стоит вплотную к частным домам, лишая их жильцов частной жизни, все дворы и окна как на ладони, и эта же участь ожидает, как я понимаю, и жителей остальных окружающих стройку улиц, ведь будут еще шестнадцатиэтажные дома. А несчастные жители улицы Зеленый берег (особенно той ее части, которая выходит на улицу Колхозная) со своими любовно ухоженными палисадничками? Узкая, неровная дорога, идущая вдоль их домов, совершенно не рассчитана на постоянный проезд машин, а там ведь теперь покоя нет, все время проезжают жители многоэтажного дома! В разы, в разы увеличился поток автомобилей по ул. Панчука! (Кстати 2-й Пушкарной «повезло» больше, она так разбита, что проехать по ней сложно, дыра на дыре).
– Однажды зимой, ранним утром, когда было темно, я выезжала из гаража, а вдоль нашего дома стояла фура со стройки, перегораживая выезд, да вообще всю дорогу. Я каким-то чудом в эту фуру не врезалась: было темно, фонари не горели. Ребенка в школу везла. Водитель, понятное дело, спал…
– Мы с ужасом ждем начала строительства, потому что наша жизнь снова превратится в кошмар!..
«Удержит» ли почва все 16-этажки?
Как утверждают жители улиц Панчука и Зеленый берег, многоквартирные дома расположены в непосредственной близости от реки Орлик. В ста и девяноста метрах — объекты незавершенного строительства, а котлован, вырытый под строительство еще одного дома — и вовсе в пятидесяти метрах от реки. Если учитывать, что водоохранная зона для рек протяженностью более пятидесяти километров — двести метров, то вывод напрашивается сам собой. Длина реки Орлик — 66 километров, он берет своё начало в Хотынецком районе. Получается, что жилой комплекс возводится в водоохранной зоне?
Как указывает Росреестр, в отношении водных объектов могут быть установлены водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса). В обоих случаях действуют особые условия использования территорий.
Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. Для защиты водного объекта на этой территории действует специальный режим хозяйственной и другой деятельности. Такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, но должна способствовать сохранению среды обитания объектов животного и растительного мира.
Хотелось бы узнать мнение природоохранной прокуратуры: в данной ситуации многоэтажные дома можно возводить, только отступив 200 метров, или же строительство многоэтажек здесь разрешено при условии соблюдения ряда требований?
Вот какие разъяснения по поводу строительства жилого дома и особенностях использования земельного участка вблизи водного объекта даёт прокуратура Томской области:
«В целях защиты водных объектов от загрязнения и сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира на законодательном уровне установлен ряд ограничений использования территории водоохранной зоны водного объекта.
Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ. Ширина водоохранной зоны зависит от типа и размера водоёма и составляет для озёр – 50 метров, для рек – от 50 до 200 метров.
Особенности хозяйственной и иной деятельности в границах водоохранной зоны водных объектов определены в статье 65 Водного кодекса Российской Федерации.
Закон предусматривает, что в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов. Но эти объекты должны быть оборудованы сооружениями, которые защищают реку и озеро от загрязнения.
Таким образом, строительство жилого дома вблизи водного объекта возможно при условии наличия централизованной системы водоотведения (канализации) и ливневой системы водоотведения. Если такая инфраструктура отсутствует, то возможно использование локальных очистных сооружений для очистки сточных вод, которые позволяют обеспечить их очистку до установленных нормативов, либо сооружений, которые собирают сточные воды в специальные приёмники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.
Такие же ограничения установлены в отношении находящихся в границах водоохранных зон территорий, используемых гражданами для ведения садоводства или огородничества для собственных нужд.
Сброс сточных, в том числе дренажных, вод в водоохранных зонах категорически запрещён. Установлен и ряд иных ограничений: если жилой дом находится в водоохранной зоне, то возле него, к примеру, запрещены мойка транспортных средств; использование сточных вод с целью регулирования плодородия почвы (то есть нельзя использовать сточные воды в качестве удобрения).
За использование прибрежной защитной полосы водного объекта или водоохранной зоны водного объекта с нарушением ограничений хозяйственной и иной деятельности частью 1 статьи 8.42 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность».
Федеральный закон от 20.12.2004 N 166-ФЗ (ред. От 29.12.2022) “О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов” (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.03.2023) гласит: «При территориальном планировании, градостроительном зонировании, планировке территории, архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, внедрении новых технологических процессов и осуществлении иной деятельности должны применяться меры по сохранению водных биоресурсов и среды их обитания». А это значит, застройщик должен согласовать свои «намерения» в Росрыболовстве? Есть ли у инвестора из Воронежа такое согласование?
И что за почва на Панчука, рядом с рекой? «Удержит» ли она все высотки, если учесть, что река воздействует на километры почвы, пропитывая её влагой? Учтены ли эти риски?
На сайте компании-застройщика в подробностях рассказывается о плюсах проживания в жилом комплексе на берегу Орлика в историческом центре Орла, однако в разделе «Документы проекта» мы видим проектную декларацию на многоэтажные жилые дома и разрешение на строительство …в городе Екатеринбурге. Поэтому мы можем только предполагать, какие документы имеются (или не имеются) на строительство многоэтажек в Орле на улице Панчука.
Граждане имеют право на солнечный свет
Что касается прав граждан, проживающих в зоне частной застройки, то право на достаточную инсоляцию (говоря простым языком, освещение) жилья и земельных участков у них имеется. Если это право будет нарушено, они могут обращаться в суд.
Вот о чём говорит судебная практика. Перед нами апелляционное определение Московского городского суда от 16 октября 2019 года на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 05 июня 2019 года, которым постановлено: взыскать с АО “А..ль” в пользу А – на А.А. убытки в размере 1.159.326 рублей, расход на проведение исследования в ООО “И…я” в размере 5.764 рубля, расход по оценке проведенной в ООО “К…т-И..ст” в размере 11.400 рублей, расходы по судебной экспертизе в размере 33.000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30.000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 13.996 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать. Взыскать с АО “А..ль” в пользу АО “Экспертная …» расходы по оплате экспертизы в размере 33.000 рублей,
Суд установил, что А. обратился в суд с исковым заявлением к АО “А..ль” о взыскании убытков и компенсации морального вреда, в котором просил суд взыскать с АО “А..ль” в свою (истца) пользу убытки в размере 2.011.000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 200.000 рублей и судебные расходы, в обоснование заявленных требований, указав, что в результате действий ответчика АО “А..ль” по возведению жилого комплекса по адресу: ……, недвижимому имуществу истца был причинен ущерб в виде утраты рыночной стоимости жилого помещения, в частности, названный ущерб возник ввиду недостаточной инсоляции жилого помещения истца, при этом повысить уровень инсоляции с учетом возведенного жилого комплекса не представляется возможным. Таким образом, истец полагает, что действиями ответчика было нарушено вещное право истца на принадлежащее ему (истцу) недвижимое имущество.
Истец предъявил требования о взыскании убытков (ущерба), возникших в результате снижения стоимости квартиры вследствие действий ответчика, который, по его мнению, слишком близко возвел новый многоквартирный дом, в результате чего нормы инсоляции в его квартире были нарушены. Были проведены две экспертизы, которые подтвердили правоту заявителя.
Судебная коллегия подтвердила законность решения суда первой инстанции в пользу заявителя.
А вот еще одно — похожее – судебное решение. ФИО1 обратилась в суд с иском к той же компании – АО “А..ль” о взыскании убытков, компенсации морального вреда, в котором просила суд взыскать с АО “А..ль” в свою пользу убытки в размере 4 332 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб., судебные расходы 130 000 руб.
Требования мотивировала тем, что в результате действий АО “А..ль” по возведению жилого комплекса по адресу: <…>, недвижимому имуществу ФИО1 причинен ущерб в виде утраты рыночной стоимости жилого помещения, в частности, названный ущерб возник ввиду недостаточной инсоляции в жилом помещении ФИО1, при этом, повысить уровень инсоляции с учетом возведенного жилого комплекса не представляется возможным. Таким образом, ФИО1 полагает, что действиями АО “А..ль”, нарушено вещное право на принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество.
Решением Никулинского районного суда исковые требования удовлетворены частично, с АО “А..ль” в пользу ФИО1 взысканы убытки в размере 2 069 647 руб., расходы на проведение исследования в размере 7 166 руб., расходы по судебной экспертизе в размере 33 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб. и т. д.
Судебная практика России знает и другие примеры, когда граждане взыскивали со строительных компаний миллионные убытки, компенсацию морального вреда за причинение ущерба в виде утраты рыночной стоимости жилых помещений ввиду недостаточной инсоляции после возведения жилых комплексов в непосредственной близости от их домов.
«Орловская среда-плюс» обращается к прокуратуре области с просьбой проверить законность строительства жилищного комплекса, состоящего из трех 16-этажных домов на ул. Панчука, в том числе в части получения разрешительной документации на строительство с учетом соблюдения природоохранного законодательства, а также прояснить вопрос проведения публичных слушаний и согласования проекта с жителями.
Ольга Рождествина
