№4 (42) от 19 октября 2022 г.
Строительство нового микрорайона на месте старых двухэтажных бараков на Наугорском шоссе очень подробно обсуждалось на заседании профильного комитета облсовета. Депутаты обратили внимание на тот факт, что в Орле перед началом строительства очень мало внимания уделяется проектированию широких проездов и вообще транспортной логистике. Учитывая существующее положение дел, а именно бесконечные пробки, безобразно узкие проезды и отсутствие дополнительных выездов во всех новых микрорайонах (Болховском, Алроса, уже существующем Наугорском), депутаты очень просили власти не наступать снова на любимые грабли. Иначе город замрет в транспортном коллапсе окончательно. Впрочем, и помимо дорог проект таит в себе кучу подводных камней.
Мы строили-строили…
Этой осенью началось освоение средств в рамках инфраструктурного проекта по комплексному развитию территории, ограниченной улицами Куйбышева, Цветаева и Наугорским шоссе. Как рассказал Антон Чупахин из профильного управления областной администрации, на инфраструктурный проект выделено 179,8 млн рублей (сколько будет потрачено на строительство жилья – на комитете не сообщалось). На эти деньги планируется проложить электрические сети, водопровод, канализацию и газопровод. Заодно будет отремонтирована внутриквартальная дорога. Все сети планируется разместить в межквартальных проездах. На площади 3,85 га планируется заменить старые двухэтажные дома 1957-1960 годов постройки на 31 тыс. кв. м нового жилья и детский сад на 80 мест. В зону будущей застройки попадают 23 дома, часть из которых уже расселена, часть только планируется к расселению за счет программы комплексного развития территорий. 20 миллионов из планируемой суммы будет потрачено в этом году, остальные 159,8 млн – в следующем. В этом году на площадке займутся прокладкой электросетей. Было немного потеряно время, так как затянулся конкурс по отбору подрядчика, который займется строительством домов. Как пояснил Чупахин, раньше начать прокладку сетей было невозможно по той причине, что планировку микрорайона определяет уже сам подрядчик, он же и указывает, куда и какие сети пойдут. Не зная намерений застройщика, власти не могли заняться прокладкой сетей – отсюда и задержка. Пока застройщик займется расчетами необходимых параметров для строительства, сети уже будут в работе.
«Солидный» застройщик с четырьмя сотрудниками
Депутатам пояснили, что застройщик – ООО «Специализированный застройщик СМУ №2» из Курска – уже имеет опыт работы в нашем регионе, конкретно – в Орловском районе. Интересно, что ни у кого из депутатов не возник вопрос: как фирма, состоящая из четырех человек, будет реализовывать столь масштабный проект. Зато народные избранники попытались выяснить, за счет чего будет идти погашение инфраструктурного кредита. В документах сказано, что эта строка будет гаситься за счет «получения налоговых выплат от застройщика». Сколько налогов заплатят за четверых работников? – поинтересовались депутаты. По заявлениям чиновника из областной администрации, методика финансирования подобных проектов предусматривает не только этап непосредственного строительства сетей, но все строительство в целом. Причем проект выходит даже за рамки стройки жилья. Минфин рассчитывает на эффект развития всего микрорайона в ближайшие 15 лет: речь идет и о коммерческих структурах, которые займут первые этажи новых зданий, и все-все-все процессы, которые возникнут в новом микрорайоне. Таким образом, деньги вернутся в областную казну, уверены в сером доме.
Депутат Виталий Рыбаков обратил внимание на несоответствие размеров строительства и объемов социальной инфраструктуры, которая планируется в новом микрорайоне. В частности, детский сад на 80 мест – это несерьезно для 30 тысяч квадратных метров жилья. Бизнес, безусловно, неплохо заработает на этом проекте. А строительство школ и детских садов опять будет переложено на плечи бюджета? Планируется ли развивать общественный (и в частности, электротранспорт) в этом направлении? Пока власти закупают только автобусы. А в условиях плотной городской застройки вырастет нагрузка на легкие жителей. Чиновник ответил, что пока речь идет только о строительстве инфраструктуры. Про генплан лучше спрашивать у городских чиновников. Что касается развития транспорта, то принято решение о перенаправлении части бюджетных средств на закупку новых автобусов для города. Наверняка новые автобусы пойдут и на обслуживание Наугорки.
В тесноте и в обиде
Депутаты поинтересовались и тем, как планируется расширять улицы – ведь чем больше домов, тем больше частного автотранспорта. Пока про расширение улиц ничего сказано не было. А с учетом уже существующей плотной застройки ответ очевиден. Но власти надеются на западный обход, который должен объединить несколько выездов из города и перспективно позволит серьезно перенаправить транспортные потоки в обход областного центра. (Напомним, мы недавно писали об остановке проекта строительства дороги, которая позволила бы машинам из Северного района транзитом через Болховский микрорайон попадать на Наугорское шоссе. Вероятно, эту трассу планировалось продлить и дальше – с Наугорского на Карачевское шоссе. Увы, чиновник не пояснил детально свою мысль). Опять же, возвращаясь к дорогам, депутаты попросили сразу же заложить въезд в новый микрорайон не в две полосы, а как минимум в четыре.
При этом чиновник сделал упор на то, что само название «развитие застроенных территорий» уже содержит ответ на большинство вопросов. В Орле, по его мнению, правильнее строить дома на месте разваливающихся двухэтажек, чем уходить все дальше и дальше в поля Орловского района, как это происходит на Алроса и в новом Болховском микрорайоне. Это приводит и к чрезмерной транспортной нагрузке, и к диспропорциям по социальным объектам. В районах старой застройки школы, поликлиники, детские сады уже есть. Да и близость многих промышленных объектов тоже снижает остроту транспортной проблемы – ведь до работы можно добраться и пешком. С окраины города в центр пешком не находишься.
Поддержка застройщиков удушающим приемом
Депутаты обратили внимание на жалобы застройщиков, которые имели счастье, а вернее, несчастье заняться как раз точечной застройкой в Орле. Чиновники выстроили такую систему, что, один раз с ней столкнувшись, люди просто зарекаются когда-либо повторять свою ошибку и заниматься точечной застройкой. С одной стороны, власти заявляют о необходимости расселять частный сектор и больше строить в рамках уже существующих территорий. С другой стороны, сами же «отцы города» создают такие условия, что застройщики шарахаются от предложений, как тараканы от включенной ночью люстры. Может быть, параллельно с такими крупными мега-проектами, как Наугорка, следует обратить внимание и на проблемы небольших застройщиков? Чтобы им не палки в колеса вставлять, а, наоборот, всячески помогать и поддерживать в их желании преобразовать и осовременить Орел? Увы. Чиновники увели разговор в сторону, так и не ответив, будет ли проведен «разбор полетов» и устранят ли бюрократические барьеры для тех немногих строителей, кто еще рискует иметь дела с орловскими властями.
Работа над ошибками
Также ситуацию с новой застройкой прояснил начальник управления градостроительства Владимир Плотников. Он отметил, что прошло два конкурса по отбору застройщиков. По их итогам был внесен ряд изменений в документы, и в частности в экономическое обоснование. Было исключено требование о предоставлении банковской гарантии. Затем была снижена арендная плата за передаваемые в аренду земельные участки с 752 тысяч рублей до 25 тысяч рублей. Также были снижены начальная цена права вхождения в договор и ряд других параметров. Со своей стороны, администрация города взяла на себя обязанность по сносу 12 домов (что ранее предполагалось переложить на плечи застройщика), и было найдено решение по дому №3 на Грановского – 10 приватизированных квартир, которые там находятся, будут расселены силами администрации города, а еще пять квартир расселит застройщик. Проработан ряд сложных моментов в договоре в части процедур изъятия и выкупа жилых помещений и тому подобное. Третьи торги признаны несостоявшимися, но одна заявка все же была подана, и с единственным участником было решено заключить контракт.
Опять был задан вопрос по дорогам: как планируется расшивать это узкое место? По словам Плотникова, в этом месте будут в основном девяти- и 16-этажки. Но точная картина пока не известна – слишком много моментов нужно учесть, начиная от грунтов и заканчивая инсоляцией. По дорогам планируется развитие улицы Плещеевской – именно ее собираются отремонтировать. Насчет расширения, увы, опять ничего сказано не было. После ремонта улица будет иметь ширину семь метров и, соответственно, не по две, а лишь по одной полосе проезжей части в каждую сторону (сейчас ее ширина – шесть метров). Второй выезд будет организован по улице Цветаева с выходом на Наугорское шоссе и возможностью дальше либо свернуть, либо проехать на улицу Генерала Родина.
Наполеоновские планы
Предполагается, что городские власти должны снести и расселить девять домов. Застройщик должен будет расселить и снести шесть домов. Важно понимать, что данный проект – пока пробный шар. На нем будут отработаны многие алгоритмы действий на перспективу. Например, Владимир Плотников сделал акцент на том, что в подобных проектах смогут участвовать не только дома, признанные аварийными, но и дома на прилегающих территориях, жители которых проголосуют за участие в проекте. Площадка Наугорского шоссе отличается от остальных как раз большим количеством аварийного жилья. Остальные площадки в городе гораздо сложнее. И есть еще один инструмент, который в дальнейшем может быть использован, – это застройка ИЖС. Для таких домов тоже должны быть выработаны критерии оценки, и необходимо будет получать согласие всех владельцев участков. Впрочем, пока это лишь теория. Равно как и вопрос, что делать с объектами нежилой застройки? Это тоже очень интересное направление. Особенно учитывая, сколько в Орле обанкротившихся заводов и сколько огромнейших промышленных площадок в черте города. Поэтому параллельно с проектом развития застроенных территорий власти движутся и по пути вовлечения в оборот промплощадок. В частности, подбираются критерии и ищутся источники финансирования, которые будут перекрывать затраты застройщика, прорабатывается вопрос, какие обременения для застройщика заложить в контракт. То ли это будут квартиры, то ли строительство дорог, то ли те самые социальные объекты (сады и школы), о которых говорилось ранее, – отметил Плотников. Таким образом, проект застройки Наугорского шоссе станет своеобразным подопытным кроликом, на котором многое придется отрабатывать впервые.
При этом, что касается детского сада, то конкретно этот застройщик его строительством заниматься не будет. Под детский сад просто резервируется площадка. Кто и на каких условиях будет его возводить – вопрос, который пока находится в стадии проработки. Школа же вообще не вписывается в границы участка, поэтому новую школу в зоне застройки не планируется возводить вообще. Где будут учиться дети из новых домов? По словам Плотникова, спасет ситуацию строительство двух пристроек к уже существующей 50-й школе.
Сергей МИЛЯХИН
