№34 (86) от 4 октября 2023 г.
Городские власти озвучили планы по перспективам развития и застройки территории микрорайона №13 в Орле. Депутаты профильного комитета горсовета с ходу указали на целый ряд трудностей, которые могут возникнуть при реализации амбициозного проекта. Но городские власти все же надеются найти мегаинвестора, который в одиночку готов заняться этим проектом. Более того, представители мэрии утверждают, что уже есть несколько интересантов, готовых вложить миллиарды в этот проект. Познакомим наших читателей с тем, что обсуждали депутаты на профильном комитете горсовета.
Еще 26 мая 2023 года решением горсовета территория микрорайона № 13, ограниченная улицами Раздольной, Дмитрия Блынского, Московским шоссе, Михалицина, была включена в число территорий так называемого комплексного развития. Постановлением администрации города от 22 июля принято решение о комплексном развитии незастроенной территории в Северном районе Орла общей площадью 122,25 га. Как рассказала начальник управления градостроительства мэрии Мария Родштейн, по предварительным расчетам, минимальный объем возводимого жилья составит порядка 360 тысяч квадратных метров.
В ближайшее время администрация подготовит конкурсную документацию. А пока идет сбор исходных данных по минимальному объему инвестиций. Обязательное условие – не только возведение собственно жилья, но и подключение сетей, а также строительство социальных объектов. Т.е. на потенциального застройщика будет полностью возложено создание инфраструктуры в новом микрорайоне. «Когда мы получим окончательную сумму инвестиций, мы определим количество социальных объектов, строительство которых будет возложено на застройщика. Кроме того, на него же будет возложено их проектирование», – отметила Мария Родштейн. Срок реализации проекта составит 20 лет.
Как отметила Родштейн, 13-й микрорайон в данный момент совершенно не обеспечен сетями. Даже первую позицию подключать не к чему, и строить пока невозможно. Именно отсутствие сетей и вызвало массу замечаний и вопросов депутатов, многие из которых имеют прямое отношение к строительным организациям, и поэтому их замечания основаны на реальном опыте.
Впрочем, первое, на что обратили внимание депутаты, – это оформление аукциона на комплексное развитие территории. Чиновники хотят оформить все одним лотом с расчетом на одного инвестора. По мнению депутата Александра Головина, это очень странно – ведь даже по приблизительным, самым скромным, оценкам, от будущего застройщика потребуется вложить в проект 30-35 миллиардов рублей. «Интересанты у нас есть и ждут объявления конкурса», – парировала Родштейн. Далее она заявила, что на примете у властей не один, а как минимум трое таких «мегаинвесторов».
Затем разговор перешел к сетям. В бюджете города нет средств не то что на строительство новых коммуникаций на перспективной площадке, но даже на их проектирование. Все это ляжет на плечи будущего застройщика. Плюс на него же лягут расходы на строительство социальных объектов (опять же вместе с разработкой их проектов). Депутат Александр Головин отметил, что все расходы в сумме порядка 30-35 миллиардов пойдут через банк. А банки финансируют только само строительство в рамках границ земельного участка. Депутат напомнил об уже имеющемся печальном опыте, когда АИЖК заходило как раз на тот самый «невезучий» 13-й микрорайон. И что в итоге? Логичнее было бы разделить территорию перспективного развития на несколько лотов. Но в этом случае сразу возникает вопрос: как несколько застройщиков будут договариваться о строительстве сетей? По мнению депутата, можно разделить пропорционально. Но Мария Родштейн усомнилась в реальности такой схемы. По ее мнению, в итоге город получит иллюстрацию к басне «Лебедь, рак и щука». Поэтому городские власти настроены сначала провести конкурс и предложить проект одним лотом.
Дальше спор возник по стоимости прокладки сетей. Чиновники оценили все сети оптом в сумму порядка 2,5 миллиарда рублей. Но когда дошло до разбивки по реальным строчкам, то сумма изменилась. Так, одна подстанция с понижающим трансформатором выходит в ценах 2023 года порядка миллиарда рублей. Плюс водовод, канализация и газ. Так, газовая ветка должна пройти через полотно РЖД, по дну реки – и это обойдется в более чем полмиллиарда. Плюс предстоит убрать под землю сети ТЭЦ (это тоже выходит под миллиард, так как сетевая организация вряд ли за свой счет будет заниматься этим вопросом).
При этом на комитете сразу же отметили, что в условиях конкурса необходимо прописать жесткие требования к подрядчику, чтобы не заявились застройщики с двумя сотрудниками в штате. Это должен быть застройщик с серьезной материальной технической базой, опытом работы и, соответственно, штатом сотрудников.
Депутат облсовета Виталий Рыбаков обратил внимание на срок реализации проекта – 20 лет. В этой связи хотелось бы видеть разбивку по годам, чтобы город четко понимал, когда застройщик приступит к социальным объектам: школе и детскому саду. Такой длительный срок чреват тем, что жилые дома будут построены, а социальных объектов город не дождется. По словам Родштейн, гарантией исполнения проекта комплексной застройки территории станет федеральное законодательство. Согласно последним изменениям, объекты жилого назначения не вводятся в эксплуатацию без обеспеченности социальной инфраструктурой – местами в школах и детских садах. Законодательно это закреплено на федеральном уровне.
Еще один момент, на который обратил внимание Виталий Рыбаков, – это ситуация, сложившаяся на территории комплексного развития на Наугорском шоссе. Там по проекту на один подъезд приходится по одному лифту, и в случае поломки люди столкнутся с серьезными проблемами. По словам Родштейн, этот момент также был изучен на опыте разных застройщиков. И в разных проектах представлены по 8-10 квартир на этаже. И это не однушки, а полноценные 2-х и 3-комнатные квартиры. Соответственно, и нагрузка на лифт довольно значительная. Все проекты проходили экспертизу, и признано, что лифты справятся с такой нагрузкой. Виталий Рыбаков отметил, что расчеты – это одно. А ситуация с поломкой лифта – это совсем другое. Сколько люди будут ждать запчастей? Председатель комитета отметил, что в домах, которыми управляет «Орелжилэксплуатация», возникают ситуации с поломками лифтов. И за 6 лет максимальный по времени простой лифта составлял два дня. Сейчас в основном в новые дома устанавливают лифты не импортного производства, а белорусские и отечественные. С ними нет проблем ни по поставке запчастей, ни по ремонту.