№45 (97) от 27 декабря 2023 г.
Жители дома №7 по улице Грановского находятся в панике. Пока – в тихой. Но с каждым днем она усиливается. Их двухэтажка входит в программу комплексного развития территории Наугорского шоссе. И до какого-то времени люди надеялись, что смогут получить взамен своего старого жилья новые квартиры, как это и задумано разработчиками программы. Однако в последние несколько недель вместо новых квартир им обещают коммуналки. Если, конечно, они не согласятся на требования застройщика стать… дольщиками. То есть, чтобы получить новые квартиры, они должны внести деньги на эскроу-счета. При этом за их старое жилье с гражданами расплачиваться не спешат.
В дольщики поневоле
– Аукцион на комплексное развитие территории Наугорского шоссе выиграло ООО «СМУ №2». На тот момент это микропредприятие состояло из пятерых человек. В резерве этой организации не было ничего – ни квартир, ничего! Согласно программе КРТ, у застройщика есть два варианта: он обязан либо заключить с жильцами расселяемых домов договоры купли-продажи, то есть выкупить их квартиры, либо предоставить им новое жилье. Других вариантов в законе нет, – рассказала ОС жительница дома №7 по ул. Грановского. – Застройщик, придя на эту территорию, проводя переговоры с жильцами, говорил: так и так, у нас жилья нет, но вы же хотите в этом районе остаться? Конечно хотим, мы тут всю жизнь прожили. Есть те, кто готов переехать, но если есть возможность остаться в своем дворе, то 99 процентов сказали: да, конечно! Тогда нам предложили… договор долевого участия в строительстве! И люди на это соглашаются. Потому что сначала предлагают хорошие квартиры, с увеличением жилплощади. Все приходят к застройщику, пишут заявления, люди счастливы, довольны. По просьбе руководителя СМУ №2 пишут заявления в администрацию: просим расселить дом с заключением договоров долевого участия (ДДУ). Подписывается весь дом! Проходит какое-то время – и философия застройщика абсолютно меняется. Нам говорят: квартиры вы будете получать метр в метр. То есть, если у вас было 30 квадратов, то вы и получите квартиру в 30 квадратов. Но у нас-то 30 квадратов жилой площади, а вы нам предлагаете 30 квадратов общей площади, а жилой – 12-14 квадратов. Вы нарушаете закон. И вот с этого момента у нас пошел конфликт. Потом начались предложения докупать квадратные метры. Потом дали договоры бредовые – их нельзя подписывать. Суть договора: жильцы должны внести деньги на эскроу-счет до конца этого года. Одной из собственниц руководитель СМУ-2 даже предложил взять ипотеку, чтобы стать участником долевого строительства. Мол, ничего страшного, если они год будут ее платить. А застройщик обязуется «закрыть вопрос» до февраля 2025 года. Жильцы стали волноваться, стали консультироваться с юристами. Юристы говорят: не смейте подписывать! Потом были переговоры, изменения договоров. Сейчас у застройщика сменился юрист, и началось буквально выкручивание рук, чего раньше не было. Люди на эмоциях, люди в панике. Им обещают сейчас, что через суд признают их квартиры коммунальными (планировка такова, что в квартирах есть свои ванные и кухни, а вот туалет – один на две квартиры, в коридоре, хотя совсем не коммунальный, а вполне цивильный. – Прим. ред.), и расселят их в общежитие на «Бетонке». Нельзя так с людьми! Угрожают судом, говорят, муниципалитет вас сейчас выкинет, с полицией выведем, будете бомжевать! Люди плачут, не знают, что делать, у них истерика! И кто-то уже пошел и подписал эти документы, – говорит собственница жилья.
В коммуналки пойдете!
Большинство старых домов в районе Наугорского шоссе, на территории комплексного развития, расселяли городские власти по программе расселения муниципального жилья. Ссылаясь на это, застройщик и говорит жильцам дома на ул. Грановского: если не подпишете договоры на наших условиях, пойдете к администрации. А между тем, в договорах долевого участия, которые предлагают подписать жильцам, есть такой пункт:
«Стороны договорились о том, что настоящий договор не является соглашением, заключенным в рамках договора комплексного развития территории».
То есть, проще говоря, жильцам предлагается заключить обычные договоры долевого участия в строительстве и платить за новые квартиры, как это делают обычные дольщики. И сделать это, как говорилось выше, требуется до конца 2023 года. При этом деньги за их квартиры, которые пойдут под снос, гражданам обещают выплатить лишь к февралю 2025-го! А чтобы не было претензий, жильцов попросили написать заявление на имя первого вице-мэра Орла Ничипорова – мол, они сами так захотели.
– Все это время людям говорили, что наш дом не входит в программу КРТ, – продолжает наша собеседница. – А вот мы, застройщики, добрые, благодетели, даем вам квартиры. МЫ – вам, понимаете? Люди писали запросы в администрацию города, просили разъяснить, входим мы в программу или нет. Жильцы ходили туда, спрашивали: этот договор, он законный? Там читали и говорили: ну, он не совсем корректный. То есть людям приходится доказывать, что-то узнавать, их вводят в заблуждение, когда рассказывают, что они не в программе. Они согласились на договоры долевого участия, но только на первоначальных условиях, когда им обещали увеличить жилую площадь, как застройщик и говорил в свое время в администрации – до 10 квадратов бесплатно каждому. Сейчас же они отказываются от своих слов. Сейчас квартиры уже не предлагают – предлагают студии. А когда их спрашивают: а как же ваши предыдущие предложения, – они отвечают: вы же не подписали договоры, теперь это ваши проблемы, квартиры все проданы.
Как рассказали ОС жильцы дома по ул. Грановского, 7, представители СМУ№2 вообще намерены доказать, что их квартиры являются коммунальными:
– Во всех документах написано, что это многоквартирный жилой дом. И нигде не написано, что квартиры в нем коммунальные. Но юрист застройщика говорит, что они пойдут в суд и сменят статус квартир на коммунальные.
По мнению жильцов, это происходит потому, что они не соглашаются подписывать те самые пресловутые договоры долевого участия в строительстве.
– Когда мы разговаривали с ними в последний раз, уже в конце декабря, нам обещали, что нас расселят в общежитие. Якобы они поднимают какие-то архивы, чтобы признать наши квартиры коммуналками, потому что у нас туалет на две квартиры, и отправить нас в трущобы на «Бетонку», – рассказала одна из жительниц дома. – А когда мы возражаем, что мы входим в программу КРТ, юрист говорит: нет, ваш дом признан аварийным, вы в эту программу не входите – это застройщик идет вам навстречу, и только благодаря этому мы предлагаем вам такие условия.
Так вот, поясним: в перечне объектов капитального строительства, расположенных в границах территории КРТ, почти все дома (за исключением одного, на Плещеевской, 23) признаны аварийными. Причем те из них, собственником которых являлся муниципалитет, уже расселены. А те, в которых квартиры принадлежат гражданам, должен как раз расселить застройщик, как того требует программа комплексного развития территорий. Она для того и придумана, чтобы расселять ветхие и аварийные дома за счет застройщика, который имеет свой профит: из бюджета оплачиваются, например, дорогостоящие коммуникации. Так что все угрозы переселить несговорчивых жильцов в муниципальное общежитие – блеф чистой воды. И цель его понятна – заставить жильцов подписать сомнительные договоры долевого участия в строительстве.
Застройщик-благодетель?
В распоряжении ОС оказалась запись разговора одной из собственниц жилья в доме на Грановского, 7 с представителем фирмы-застройщика. Подоплека такова: жильцы не соглашаются подписывать договор, потому что жилая площадь в квартире в новом доме, которую им предлагает застройщик, меньше, чем жилая площадь в квартире, где они живут сейчас. В ответ на это юрист компании говорит им следующее:
«Если вы не соглашаетесь на переселение, муниципалитет выходит на муниципальный (неразборчиво), вам выплатят деньги за эту квартиру по рыночной стоимости. Поверьте, оценят ее как комнату с частичными удобствами. У вас нет туалета. У вас туалет на сколько семей – на три или на две? Я ни в коем случае не запугиваю, ничего. У меня просто, смотрите, полдома переселились, полдома – нет».
«Но ведь мы же идем по программе КРТ, правильно я понимаю?» – интересуется собеседница на том конце провода.
«У вас аварийный дом, который не вошел в программу переселения», – истинно по-иезуитски отвечает представитель застройщика.
«Подождите, насколько я понимаю, на сайте администрации указано, что наш дом идет именно по программе КРТ. Давайте мы как-то проясним», – возражает собственница жилья.
«Да, давайте, – соглашается юрист. – Вы читайте (неразборчиво) КРТ, статью 32-ю. У вас аварийный дом, который не вошел. Там только муниципальные деньги. Администрация попросила застройщика, чтобы он предоставил вам жилые помещения. Застройщик вам идет навстречу. Скажите, в чем вина застройщика? Он что, не выполнил это? Что мы тут манипуляциями… Хотите, я вам скажу истинную причину, по которой вы не переселяетесь»?
«Пожалуйста, говорите».
«Потому что вы наняли адвоката, которая пришла и начала с нами торговаться».
«А почему вы сказали вчера, что переселите нас в общежитие?»
«Я не говорила «в общежитие». Я говорю: хотите равноценное жилье, тогда вам надо переселяться в коммуналки. Потому что у вас один туалет на три семьи, на две семьи. Это будет равноценное жилье. Потому что у вас дом аварийный и не предполагает улучшение ваших жилищных условий».
«Любой аварийный дом предполагает улучшение жилищных условий, – снова возражает собственница. – Так президент говорил. Вы, получается, не выполняете рекомендации президента?»
Собственно, после упоминания о выступлениях президента по поводу улучшения жилищных условий граждан представитель фирмы-застройщика бросила трубку.
– Сейчас у нас двухкомнатная квартира, 24 квадратных метра жилой площади, – рассказывает одна из собственниц. – У нас есть зал, комната, кухня. А нам предлагают 14 квадратов жилой площади. Плюс кухня – семь. Благодаря великому застройщику, благодетелю. Мы считаем, это противоречит закону. Ущемляются права граждан. Я уже молчу про то, что в нашей программе не может быть договоров долевого участия. Есть закон. В законе написано: только мена или деньги. Мне даже в прокуратуре пояснили: если граждане подписывают договор долевого участия, это их право. Государство не запрещает людям подписывать такие документы. Но нам сейчас что предлагают? Нам предлагают подписать договоры купли-продажи наших квартир. То есть, если мы их подписываем, мы перестаем быть собственниками своих квартир. Собственником становится СМУ №2. И одновременно нам предлагают подписать ДДУ. НО! Дальше открываются эскроу-счета, и дольщики должны внести туда деньги из собственных средств. То есть по договору купли-продажи они нам денег не заплатят. А потом, может быть, они сделают какую-то мену. Но это не точно. Это на словах. Сейчас несколько человек уже подписали договоры, и они уже не собственники. Они имеют право проживания в своих квартирах, пока их не оттуда попросят. Вместо денег им дали бумажку – ДДУ. То есть, когда построенный дом сдадут, и застройщик получит на него документы, они, может быть, сделают дополнительное соглашение о мене, – объясняет суть придуманной застройщиком схемы собственница.
Блеф чистой воды
Честно говоря, за долгую журналистскую практику, о таком мы услышали впервые. И даже переспросили несколько раз, действительно ли такое возможно. Оказалось, да, вполне возможно. Сказать, что мы были потрясены – ничего не сказать.
Начнем с того, что юрист ООО «СМУ №2», разговаривавшая по телефону с собственницей жилья в доме №7 по улице Грановского, просто безбожно врет гражданам, утверждая, что их дом признан аварийным и поэтому не включен в программу КРТ. Врет, заявляя, что мэрия якобы попросила застройщика переселить жителей этого дома, и застройщик милостиво согласился. Врет, когда говорит, что граждан переселят в коммуналки, если они не согласятся на условия застройщика.
Заметим, условия при реализации программы КРТ диктует вовсе не застройщик, а муниципалитет. И прописаны эти условия в договоре о комплексном развитии территории жилой застройки в муниципальном образовании «Город Орел», ограниченной улицами Куйбышева, Цветаева, Наугорским шоссе и границей земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010301:1065 (опубликован на официальном сайте администрации города Орла, где мы его с большим трудом, но все же нашли). В этом договоре есть перечень из семи домов, которые застройщик обязан расселить. И в этот перечень как раз входит дом №7 по ул. Грановского. А вот в перечень домов, подлежащих расселению по муниципальной адресной программе и за счет средств администрации города Орла, он как раз не входит. Так что все угрозы выселить жильцов в некую общагу на Бетонном, повторим, блеф.
В соответствии с пунктом 4.1.2.2. договора, застройщик обязуется «приобрести у граждан и юридических лиц, принадлежащие им на праве собственности жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, указанных в таблице 3 Приложения 3 (именно в этой таблице и числится дом №7 по ул. Грановского. – Прим. ред.), земельные участки, на которых расположены такие объекты, в соответствии с гражданским и земельным законодательством по цене, согласованной Застройщиком и собственником такого объекта, помещения, земельного участка в случае достижения такого соглашения».
Однако, как видим, ничего подобного застройщик делать не собирается. Вместо того чтобы купить у граждан их квартиры, то есть заплатить им деньги, повторим еще раз, СМУ №2 подписывает с ними договоры купли-продажи, но деньги за купленное жилье не платит. В договорах купли-продажи, заключенных с гражданами осенью этого года, черным по белому написано: покупатель оплачивает цену недвижимого имущества за счет собственных средств не позднее 1 февраля 2025 года. При этом в договорах долевого участия в строительстве, подписанных тогда же с теми же гражданами, указано, что участник долевого строительства должен оплатить стоимость объекта долевого строительства до 1 января 2024 года! Что характерно, стоимость этих двух договоров – одинаковая. То есть за сколько у граждан покупают старую квартиру, за столько же им продают новую. При этом квадратный метр нового жилья в строящемся доме стоит 90 тысяч рублей.
На первый взгляд, все очень даже хорошо. Допустим, застройщик покупает у собственника его старую квартиру площадью 23 кв. метра за 2 миллиона 700 тысяч рублей. И заключает с ним ДДУ на квартиру площадью 30 кв. метров за те же 2 миллиона 700 тысяч рублей. Вроде бы собственник в выигрыше. Свои старые квадратные метры в аварийном доме он продал аж по 117,4 тысячи рублей. Вот, правда, денег не получил. А договор долевого участия подписал – и обязан его оплатить до определенного срока. А если не оплатит (денег-то нет, а ипотеку не каждый потянет), то утрачивает право быть дольщиком. И при этом уже не является собственником своей старой квартиры, из которой тот же застройщик, которому перешло право собственности, может его попросить в любой момент – например, под тем предлогом, что дом требуется снести. И ни в каких судах гражданин ничего не докажет: договор купли-продажи подписан, договор долевого участия в строительстве – тоже. Если что – в свидетели пойдет вице-мэр Ничипоров, к которому граждане сами же и обращались с заявлением о согласовании их переселения в строящийся дом именно с заключением договоров долевого участия.
Что говорит закон
Обладает ли вице-мэр Ничипоров правом согласовывать подобные вещи – вопрос отдельный и очень интересный, поскольку Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий” никаких вариантов переселения жильцов из аварийных домов на территории комплексного развития с заключением договоров долевого участия в строительстве не предусматривает.
Закон дополняет Жилищный кодекс статьей 32.1 «Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки», в которой четко сказано, что взамен освобождаемых собственниками жилых помещений в домах, подлежащих сносу, предоставляется либо денежное возмещение, либо другое жилое помещение – по заявлению собственника.
Причем в первом случае «при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду» (ч.7 ст.32 ЖК РФ).
В случае же, если собственник выбирает взамен своей изымаемой квартиры новую, то она должна соответствовать определенным критериям. Например, жилая площадь помещения, предоставляемого взамен квартиры в доме, который идет под снос, и количество комнат в таком жилом помещении не должны быть меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения должна превышать общую площадь освобождаемого жилого помещения.
Наконец, та же самая статья 32.1 говорит о том, что договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, подлежит заключению собственником жилого помещения в обязательном порядке. При этом к такому договору применяются либо правила гражданского законодательства о купле-продаже (в случае предоставления равноценного возмещения в денежной форме), либо правила гражданского законодательства о мене (в случае предоставления жилого помещения).
То есть, как совершенно справедливо отмечают жильцы дома №7 по ул. Грановского, о договорах долевого участия в строительстве в данном случае и речи быть не может. Что же касается договоров купли-продажи, которые законодательством предусмотрены и которые застройщик уже успел заключить с рядом собственников жилья, то они в обязательном порядке должны содержать следующие сведения: во-первых, сведения о равноценном возмещении за освобождаемую жилплощадь, о жилом помещении, предоставляемом с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, или о равнозначном жилом помещении, а также о дополнительных мерах поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений (при наличии этих дополнительных мер);
во-вторых, реквизиты принятого решения о комплексном развитии территории жилой застройки;
в-третьих, перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением, в отношении которого заключен договор, и приобретающих соответствующие права в отношении предоставляемого равноценного возмещения, жилого помещения, предоставляемого с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, или равнозначного жилого помещения, а также в отношении предоставляемых дополнительных мер поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений (при наличии этих дополнительных мер).
В редакции ОС имеется копия проекта договора купли-продажи одной из квартир в доме на ул. Грановского. Ничего подобного в его тексте нет. В том числе и упоминания о том, что переход права собственности оформляется в связи с решением о комплексном развитии территории. То есть застройщик здесь выступает в роли простого покупателя, а собственник – в роли простого продавца. Ну а в договоре ДДУ, как уже говорилось выше, и вовсе специальным пунктом отмечено, что он действует вне рамок КРТ.
Получается, жителей дома №7 по улице Грановского из программы комплексного развития территорий просто исключили? Без ведома городской администрации? Или наоборот – с ведома?
Мэрия работает на застройщика?
Самое подозрительное во всей этой истории – то, что мэрия никак не реагирует на вполне оправданные опасения жильцов, которые просто боятся быть обманутыми. Как говорят граждане, никто из чиновников не собрал их и не разъяснил права жильцов, не растолковал, каким образом будет происходить их расселение. Как мы поняли, застройщик просто действует по своему усмотрению, а мэрия ему в этом не препятствует. Более того, первый заместитель мэра Ничипоров принимает какие-то сомнительные заявления, написанные гражданами по просьбе застройщика и противоречащие закону. Хотя, увидев такое заявление, Ничипоров должен был как минимум объяснить и гражданам, и застройщику, что договоры долевого участия при расселении домов на территории комплексного развития не предусмотрены. Однако, судя по позиции застройщика, этого не произошло. Почему? Возможно, ответ на этот вопрос кроется в подоплеке всей этой истории, о которой много и подробно писали и продолжают писать региональные СМИ.
Напомним, программа комплексного развития территории Наугорского шоссе стартовала год назад и подразумевала, что в результате ее реализации данная территория будет благоустроена, а качество жизни проживающих на ней граждан улучшится. При этом участвовать в благоустройстве должны две стороны – собственно застройщик и муниципалитет, который за счет бюджетных средств обеспечивает территорию коммунальной и дорожной инфраструктурой. На эти цели из областного бюджета выделяется 179 миллионов рублей за счет инфраструктурного кредита, полученного, в свою очередь, из бюджета федерального. То есть – это важно – застройщик не тратится на прокладку водопровода, канализации, подключение к электросетям и т.п. Взамен он выделяет квартиры для жителей семи домов, которые планируется снести, в построенной десятиэтажке. Всего же за десять лет планировалось построить пять десятиэтажных домов, детский сад, а также обустроить сквер.
Примечательно, что многие серьезные орловские застройщики от участия в проекте отказались – решили, что вложения в него не окупятся. А вот ООО «СМУ №2» не побоялось. Несмотря на довольно скромные возможности. Впрочем, если учесть, что тогдашний директор организации Виталий Чапкин внезапно оказался давним знакомым орловского мэра Парахина, такая «отвага» вполне объяснима. Тем более что опыт сотрудничества с Парахиным у гражданина Чапкина имелся – причем исключительно положительный. Как писало в январе нынешнего года издание «ОрелТаймс», «ООО «СМУ №2» с момента образования в 2011 году и вплоть до 2018 года показывало весьма скромную прибыль. Однако в 2019 году администрация Орловского района, которой на тот момент руководил Юрий Парахин, начала скупать у фирмы квартиры в построенных там домах в пгт Знаменка на ул. Маршала Куликова. Последние торги на переселение граждан из аварийного жилого фонда в квартиры уже во втором доме на Маршала Куликова стоимостью 3,5 млн рублей ООО «СМУ №2» выиграло в августе текущего года». Затем, по данным издания, уже в 2022-м, когда Парахин прочно обосновался в кресле мэра Орла, МКУ «Жилищное управление города Орла» выплатило компании под руководством Виталия Чапкина деньги за 17 квартир в той же Знаменке, акты на сдачу которых при этом не были подписаны.
Как видим, особые отношения между орловским мэром и гражданином Чапкиным продолжились. Что еще в начале реализации программы КРТ на Наугорском шоссе вызывало опасения жителей.
«Что это за фирма, которая зашла на Наугорку? Как они планируют застраиваться? С чего начнут? Что делать, если мы не хотим переезжать из центра Орла? Мы не хотим, чтобы нас обманули на каких-то там махинациях! Что делать, если мы не желаем сотрудничать с этим застройщиком? Почему мэрия не может встретиться с нами и хотя бы попытаться объяснить свои грандиозные планы?!» – с этими вопросами еще в конце 2022 года обращалась к журналистам «ОрелТаймс» жительница Наугорки Екатерина.
Теперь жители улицы Грановского пришли со своими вопросами и опасениями в редакцию «Орловской среды-плюс». Нам же остается обратиться в компетентные органы – поскольку история очень дурно пахнет. Прямо скажем, попахивает грандиозной аферой. А ну как застройщик через годик или раньше обанкротится, продав квартиры в построенном доме или двух? С чем останутся граждане с улицы Грановского? С договорами долевого участия в строительстве квартир, за которые им нечем будет заплатить? Конечно, в этом случае граждан может «спасти» мэрия, переселив их в муниципальную общагу или даже выплатив какие-то деньги за изъятое жилье. Но с чем тогда останется городской бюджет, который и так в долгах, как в шелках? Скажете, что такого не может быть? А вот мы совсем не уверены. Поэтому редакция просит прокуратуру Орловской области проверить изложенную в данном материале информацию на предмет законности заключения с жителями дома №7 по ул. Грановского договоров купли-продажи жилых помещений в данном доме, а также договоров долевого участия в строительстве жилья в рамках программы комплексного развития территорий и принять меры прокурорского реагирования для защиты жилищных прав граждан (персональные данные граждан имеются в распоряжении редакции).
Татьяна Филева
