№2 (54) от 25 января 2023 г.
Проблемы обманутых орловских дольщиков обсудили депутаты облсовета на заседании комитета по градостроительной деятельности и транспорту. Вопрос в повестке значился, как отчет КСП о проверке регионального фонда, созданного специально для защиты прав дольщиков. Выступающих оказалось трое. Сначала свои замечания высказал аудитор КСП, потом пояснения по некоторым пунктам дал руководитель фонда, а затем несколько штрихов в общую картину добавил руководитель профильного департамента, который курирует работу этого фонда.
Список нарушений, выявленный аудиторами КСП, оказался довольно внушительным. В первую очередь, областным правительством не были определены такие «мелочи», как порядок утверждения плана деятельности Фонда по защите прав дольщиков, составление финансового плана доходов и расходов этой организации, сметы административно-хозяйственной деятельности, штатное расписание и даже размер фонда оплаты труда. В нарушение Бюджетного кодекса порядок предоставления из областного бюджета субсидий в виде имущественного взноса при создании фонда не соответствовал установленным требованиям правительства РФ. Соглашения о предоставлении субсидий были заключены с нарушением установленных сроков, отсутствовала форма отчетности об использовании полученных субсидий и о достижении результатов (для чего собственно эта субсидия и предоставлялась). Показатели результативности также расходились с параметрами, установленными в других законах.
Как отметила аудитор КСП Надежда Бойцова, планом деятельности фонда на 2022 год были определены мероприятия лишь по сентябрь 2022 года. А по факту фонд работал и в 4 квартале. Но и это не все. Хотя в регионе отсутствовала хоть какая-то определенность в отношении дальнейшей деятельности фонда даже на 4 квартал 2022-го, проектом бюджета на 2023 год были заложены субсидии на содержание фонда в размере 8,9 миллиона в год.
Кроме документальной проверки, аудиторы побывали и на самих объектах строительства. В связи с чем тоже возникли вопросы. Так, при посещении многострадального дома №46 по улице Бурова выяснилось, что при проектировании основания дома не были учтены геологические условия стройплощадки и возможности изменения этих условий в процессе строительства (а также последующей эксплуатации здания). В результате технический подвал дома по большей части оказался подтоплен. В отдельных помещениях подвала слой воды выше 10 см. Проблемы обнаружились и на крыше этого дома. На поверхности кровли некачественно выполнен контруклон к дождеприемной воронке, что может привести к тому, что вода будет стекать не в водосток, а по стенам дома, и застаиваться на самой крыше.
Пояснения давал директор «Фонда по защите прав граждан – участников долевого строительства» Владимир Нестеров.
Так, объясняя наличие воды в подвале, обнаруженной аудиторами КСП, руководитель фонда заявил, что работы были выполнены по проекту, прошедшему госэкспертизу. Чтобы полностью исключить попадание воды, нужно было сделать кольцевой дренаж вокруг всего здания (в том числе первой очереди, уже введенной в эксплуатацию). Это достаточно дорогостоящий процесс, который нужно было предусмотреть и найти источник финансирования помимо средств федерального фонда. Поэтому проектным институтом и было принято решение о выполнении в подвале углублений для сбора воды и устройства насосной станции для откачки воды в ливневую канализацию.
По мнению руководителя фонда, и вода на кровле после дождя не свидетельствует о некачественном выполнении работ. Управлением строительного надзора было выдано заключение о соответствии работ проекту. И, по мнению стройнадзора, вода на чердак не прольется.
Что касается корректировки плана работ фонда на 4 квартал (который ранее не был заложен в проекте), то, как пояснил Владимир Нестеров, план был сформирован заранее, в 2021 году, исходя из предполагаемых работ по завершению строительства жилого дома в Нарышкино в переулке Садовом, 10Б. По решению наблюдательного совета фонда (федерального) было принято решение о завершении строительства этого объекта. Но обследование показало, что завершить все необходимые строительные работы в ранее обозначенные сроки физически невозможно. Поэтому в федеральный фонд было подано ходатайство об изменении способа защиты прав граждан – с выделения жилья на выплату компенсации. Процедура согласования заняла ровно год. Из-за неопределенности (в Орле просто не могли предсказать реакцию Москвы) и не была произведена корректировка плана работы регионального фонда на 4 квартал. После замечания КСП этот момент был исправлен. Что касается самого дома в Нарышкино, то конкурсный управляющий направляет всем дольщикам уведомления о включении в реестр, дольщики оповещены, что с ними будет проведено собрание, где им расскажут, как заполнить заявления на получение компенсации.
Председатель комитета Виталий Рыбаков уточнил, позволит ли размер компенсации купить людям жилье не хуже, чем обещанное в недостроенном доме, с учетом инфляции и прочих нюансов. Директор фонда рассказал, что методика расчетов устанавливается не в Орле, а в Москве, и по ценам, действующим в Нарышкино, этой суммы должно быть достаточно для покупки аналогичного жилья.
Дальнейшая судьба нарышкинского недостроя также заинтересовала депутатов. Владимир Нестеров рассказал, что, по установленному порядку, после выплаты компенсации дольщикам фонд забирает себе объект незавершенного строительства в качестве «отступного». И стройка уже будет находиться в ведении федерального фонда, который будет принимать решение либо самостоятельно достраивать дом, либо выставлять недострой на торги. Например, дом 83 на ул. Панчука в Орле уже трижды выставлялся на продажу, увы, пока безуспешно.
По мнению Виталия Рыбакова, дом в Нарышкино был не достроен всего на 20%, и область могла бы вполне достроить здание и предоставить людям квартиры, а не компенсации. И проблема решилась бы в пользу дольщиков, и время было бы сэкономлено. Не говоря о том, насколько была бы ниже социальная напряженность в обществе. По мнению председателя комитета, вопрос с контроля снимать нельзя – смогут ли люди приобрести жилье на полученную компенсацию, еще необходимо проверить.
Председателя комитета не успокоили и разъяснения чиновников по повду затопленного подвала дома №46 по улице Бурова. По словам Виталия Рыбакова, установка насосных станций не решает проблему, так как работа насосов постоянно требует оплаты электроэнергии. Да, насосы включаются автоматически, но платят-то за все жильцы. Получается, что люди не только потратили огромные деньги на покупку квартиры, но и будут постоянно нести расходы на оплату работы насосов! Удивительно, что никто из чиновников не ответит за такие странные дела. Была госэкспертиза. Были геологические изыскания. По мнению депутата, именно на этапе изысканий были допущены серьезные просчеты. Каждая скважина (шурф) требует расходов. И подрядчик с проектировщиком могли просто сэкономить и не провести весь необходимый комплекс исследований. Насосы, конечно, откачивают воду, но, если фундаменты постоянно подтапливаются, это отражается на качестве жилья в доме. Здание уже не будет эксплуатироваться так, как задумано. Почему сейчас не найти виновных? Не подать иск и не изучить, кто и как делал проектно-изыскательские работы? Кто выдавал заключение экспертизы? Дождутся ли жители дома с затопленным подвалом иска в суд для защиты их интересов, чиновники так и не пояснили.
Начальник областного департамента надзорной и контрольной деятельности Виктор Сенюшкин дал возможность посмотреть на ситуацию с третьей точки зрения (со стороны учредителя и куратора уже упомянутого регионального фонда). По его словам, после изменения федерального законодательства наша область стала одной из первых, где был создан специальный фонд для решения проблем дольщиков. Решение – достраивать или нет объекты – принимается не на уровне региона, а федеральным фондом. После того, как было решено достраивать объекты, их уже передали для «сопровождения» региональному фонду. Именно орловским фондом было заказано дополнительное обследование. Когда федеральный фонд принимал решение о достройке, не был взят в расчет целый ряд нюансов, который вскрылись в ходе дообследования объектов. Так, в Нарышкино вскрылся ряд проблем в сфере земельных отношений, отсутствие водопровода, канализации и еще ряд моментов, которые не позволили оперативно достроить объект силами фонда (фонд не может тратить средства на коммуникации). По выплатам компенсации также решение принималось не на уровне области. Это решил федеральный фонд. За последние два года фонд перечислил более 600 миллионов рублей и решил проблемы практически 400 обманутых дольщиков. По суммам выплат тоже вопросов не возникло – люди получили компенсации по средней рыночной стоимости жилья.
Депутаты уточнили перспективы работы фонда. По словам Сенюшкина, есть поручение президента до декабря 2023 полностью решить все проблемы обманутых дольщиков – такого понятия больше быть не должно. Сенюшкин напомнил, что теперь введена система эскроу-счетов. Люди свои деньги отдают не застройщику напрямую, а в банк. И если застройщик вдруг обанкротится, то деньги дольщикам вернет тот же банк.
В 2018 году только по Орловской области было более 1000 обманутых дольщиков. Сейчас есть два варианта – либо фонд принимает решение выплатить компенсации участникам долевого строительства, либо фонд сам берется за достройку объекта. Изначально планировали все проблемы дольщиков по всей стране решить за три года. Но в настоящий момент есть сложные случаи. Например, жители отказались от выплаты компенсации и настаивают на получении квартиры именно в том доме, где они изначально и планировали. Такая ситуация сложилась с недостроем на улице Родзевича-Белевича в Орле. К счастью, нашелся инвестор, который взялся достроить дом. Разницу в цене квартир застройщику компенсируют. Есть и еще целый ряд причин, по которым фонд пока не ликвидируется.
Сергей МИЛЯХИН