В Роскадастре выложили дольно подробную и актуальную инструкцию – как увеличить земельный участок законно, на сколько процентов, и как оформить новый кусок земли. Благодаря земельной реформе 2015 года (ФЗ № 171 от 23.06.2014 года) можно законно увеличить свой участок за счёт земли, которая принадлежит государству, избежав самозахвата. Важное условие при увеличении размера участка – сделать это по закону может только собственник земли, который уже владеет основной частью. Если участок не оформлен и не внесен в ЕГРН, воспользоваться способами, приведенными далее, не получится.
«Право собственности нужно будет подтвердить выпиской из ЕГРН и документами, которые укажут на законность его возникновения. Например, договор дарения, купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство»,- рассказал замдиректора Роскадастра по Орловской области Вячеслав Бувин.
Возможно увеличить площадь земельного участка, который предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства. Присоединять к нему можно только участок с таким же назначением. Земля под ИЖС не может быть объединена с наделом под садоводство. Ещё одно требование: присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности.
Итак, способы увеличить участок:
Прирезка, или перераспределение земель
В результате перераспределения формируется новый участок — к имеющемуся присоединяется соседний, с которым есть общая граница. Получается прирезок. Прирезка может стать необходимостью, если участок неправильной формы, и расширение улучшит её и выровняет границы; участок давно используется, но права собственности не узаконены; требуется дополнительная земля под хозяйственные нужды.
Присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности. Если у земли частный собственник, перераспределение провести нельзя. На участке не должна находиться недвижимость. Он не должен быть выставлен на аукцион, потому что, если его включили в торги, значит, у администрации на него свои планы.
«В правилах землепользования и застройки территории, на которой расположены участки устанавливается предельная — минимальная и максимальная — площадь, которую разрешается занимать под участок в конкретном населённом пункте. Важно, чтобы после прирезки площадь нового надела не выходила за эти рамки»,- предупреждает Бувин.
Также присоединяемый участок должен быть с уточнёнными границами, то есть координаты границ должны быть внесены в реестр.
Увеличить площадь участка земли за счёт перераспределения можно, заключив соглашение с администрацией или органом власти, который отвечает за управление имуществом. Нужно собрать документы: заявление о перераспределении, копии документов о собственности, реквизиты утвержденного проекта межевания земель, если проекта нет, то схему расположения участка. Документы относят в администрацию. После того как администрация вынесет положительное заключение, собственник обращается к кадастровому инженеру Роскадастра — он определяет новые границы участка. Следующий шаг — заявление о регистрации земельных участков, образуемых в результате перераспределения подаётся в МФЦ.
Когда кадастровый учёт будет проведён, документы потребуется отнести в администрацию, которая в течение 30 дней ответит на них подписанным соглашением. От заявителя ждут, что в течение тех же 30 дней подписанный им экземпляр вернётся в администрацию. Соглашение — это основание для регистрации права собственности на вновь образованный участок. Чтобы завершить процедуру должным образом, нужно обратиться в МФЦ.
Перераспределение земли — это платная услуга, потому что фактически территориальные власти уступают заявителю свою собственность. Цена зависит от того, кто выступает владельцем земли. Если земля федеральная, то прирезка обойдется в 15% кадастровой стоимости. Субъекты федерации и муниципалитеты назначают свою стоимость. На Публичной кадастровой карте на сайте Роскадастра есть данные о кадастровой стоимости участков. Чтобы ею воспользоваться, нужно знать кадастровый номер. Другой способ — посмотреть в выписке из ЕГРН.
Выкуп соседнего участка
Если рядом с участком, который планируется увеличить, нет земли для перераспределения, выходом может стать покупка соседнего надела. В переговорах с собственником необязательно соблюдать критерии для прирезок. Среди минусов выкупа по сравнению с перераспределением — более высокая цена. Такая сделка будет проходить по рыночной стоимости.
Несмотря на то, что покупка у частного собственника выглядит легче, потому что приобрести можно любой участок, есть рамки, в которые нужно уложиться. Это минимальная и максимальная площадь из Правил землепользования и застройки.
Уточнение границ с помощью межевания
Это возможно, если у участка есть кадастровый номер, а границы не утверждены. В такой ситуации могут оказаться собственники, которые оформляли участки до того, как в 2001 году начал действовать Земельный кодекс. По «старому» порядку регистрировали только площадь, а границы — нет. Поэтому у уточнения может быть и обратный эффект: если владелец использовал больше земли, чем площадь участка по документам, то после межевания территория может уменьшиться.
Межевание проводит кадастровый инженер. Для этого он выезжает на участок, делает замеры. Границы, которые уточняются, необходимо согласовывать с соседями в уведомительном порядке. Инженер отправляет соответствующее сообщение обычной или электронной почтой. В крайнем случае дается объявление в местной газете. В итоге кадастровый инженер делает межевой план. В него вносятся координаты границ участка.
Есть ограничение по площади увеличения участка: бесконечно много земли за счёт уточнения границ не приобрести. При уточнении границ участок может вырасти не более чем на предельный минимальный размер участка, установленный федеральным или местным законом для конкретного вида разрешенного использования и категории земель. Если размер не установлен, то допустимый лимит — не более 10% от площади исходного участка по данным ЕГРН. То есть к участку в 8 соток можно добавить не более 0,8 сотки.
Стать владельцем бесхозного земельного участка
Если у земли нет хозяина, она переходит в муниципальную собственность. В этом случае государство вынужденно берёт на себя роль владельца и обычно выставляет землю на торги. Тогда все желающие могут её купить или арендовать — зависит от решения властей — на аукционе.
Если же когда-то бесхозный участок не выставлен на торги, его можно рассматривать для прирезки.
Регистрация участка по приобретательной давности, когда земля переходит в собственность в результате длительного открытого пользования. Следует также различать самозахват и приобретательную давность. Приобретательная давность даёт право после 15 лет открытого и добросовестного владения участком «как своим», без нарекания соседей и жалоб с их стороны, оформить его в собственность. Но прежде чем начать использовать землю, придётся убедиться, что у неё нет собственников. Если этого не выяснить, действия могут быть расценены как самозахват.