Часто в некоторых СНТ не используется много участков. Немало брошенных домов в сельской местности и малонаселенных городах. Кроме случаев, когда хозяева не смогли продать дом или участок и оставили их, случается, что собственник умер. Наследников, которые бы могли вступить в права наследства, нет, родственники не захотели вступать в наследство. В таких случаях недвижимость может быть признана бесхозной. Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозной (бесхозяйной) считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен, либо хозяин от нее отказался.
«В июне 2021 года вступили в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые устанавливают порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости. Органы местного самоуправления должны заниматься поиском собственников домов, квартир и участков, в том числе дачных, сведений о которых нет в ЕГРН», – рассказывает заместитель директора Роскадастра по Орловской области Вячеслав Бувин.
Если муниципалитет пытался найти собственника заброшенного дома или хозяина заброшенного гаража и не нашел, он обращается в Росреестр с заявлением о признании недвижимости бесхозяйной. Росреестр рассматривает заявление в течение 15 рабочих дней и может принять решение о постановке на учет объекта недвижимости в качестве бесхозяйного. Дом или гараж будут находиться в таком статусе еще в течение года. Только через этот промежуток времени после постановки бесхозяйной недвижимости на учет, муниципалитет вправе обратиться в суд о признании объекта муниципальной собственностью. Когда суд признает муниципалитет новым собственником, местная администрация сможет выставить эту недвижимость на торги, а желающий гражданин получит шанс приобрести ее у муниципалитета по более выгодной стоимости, нежели рыночная.
Что касается земельных участков, то бесхозной можно признать только землю, от прав на которую владелец отказался.
К слову, муниципалитет может изъять земельный участок у недобросовестного собственника. Например, если земля, предназначенная для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества в течение трех лет не использовалась по назначению. Однако принудительно забрать участок могут по решению суда только в случае, если владелец отказался устранить нарушение.
«Если участок все-таки был изъят, он становится частью муниципальной собственности с дальнейшей возможностью продажи через аукцион. Но в судебной практике все же чаще изымают сельскохозяйственные участки, а не те, что предоставлены для личного строительства и землепользования»,- говорит Бувин.
К главному, если земля поставлена на кадастровый учет, до 1 марта 2023 года проще всего было найти ее на публичной кадастровой карте, а дальше по кадастровому номеру узнать данные хозяина заброшенного участка в СНТ или деревне с помощью выписки из ЕГРН. Но теперь получить сведения о собственнике возможно только с его согласия. Росреестр больше не указывает фамилию, имя и отчество владельцев недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек. Это значит, что выявить собственника стало сложнее. Однако, запрашивать сведения о владельцах земли могут судьи, нотариусы, кадастровые инженеры, супруги и залогодержатели.
Специалисты советуют: если надо найти хозяина заброшенного участка в деревне, то можно поискать данные в архивах местной администрации — какие-то сведения там должны быть. Но даже если данные собственника найдены, его еще нужно отыскать лично и договориться о продаже.
Если нужно найти собственника заброшенного участка в СНТ, рекомендуется обратиться к председателю садового товарищества. Он должен знать, кому принадлежит участок и как связаться с его собственником. Если удастся связаться с владельцем, можно просто попробовать договориться с ним о выкупе территории.
То же самое касается и случаев, когда участок достался наследникам, а они им не пользуются. В таких ситуациях собственники могут добровольно отказаться от надела или — что более вероятно — продать его. Если речь идет об отказе, владельцу достаточно просто подать соответствующее заявление в Росреестр, и землю после этого можно будет выкупить у местной администрации.
В итоге есть три способа оформить бесхозное имущество в собственность:
- Самостоятельно найти собственника заброшенного земельного участка или дома;
- Приобрести у муниципалитета;
- Владеть недвижимостью более 15 лет и оформить ее по приобретательной давности. Главное — владеть недвижимостью открыто, добросовестно и на протяжении 15 лет. После этого появится шанс оформить ее в собственность по приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса РФ). Например, человек может начать пользоваться заброшенным домом в своих интересах и через 15 лет попытаться признать свое право собственности на него. В этом случае необходимо подать в суд заявление с предоставлением доказательств того, что гражданин использовал этот дом. При положительном решении можно обращаться в Росреестр для регистрации прав собственности.
Длительное время в судебной практике преобладал подход, согласно которому приобретательная давность применялась только к бесхозному имуществу, когда найти хозяина заброшенного земельного участка или собственника заброшенного дома не представляется возможным. Но сейчас суды все чаще исходят из принципа, что наличие хозяина у недвижимости не является барьером для переоформления прав в пользу другого лица. Это возможно, если собственник долгое время не живет в квартире или доме и не платит за содержание. Пользоваться добросовестно – это один из наиболее субъективных и спорных критериев признания собственности. В судебной практике этот вопрос всегда решается в индивидуальном порядке.
Пользоваться непрерывно – если владение не прекращалось на протяжении 15 лет. Переход владения таким имуществом по наследству не прерывает течение этого срока.
Получить право собственности по принципу приобретательной давности можно исключительно в судебном порядке. Для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. Если решение суда будет в пользу истца, владельцу останется только зарегистрировать недвижимость на себя, а потом уже распоряжаться ей по своему усмотрению.